Xem xét điều chỉnh cục bộ bảng giá đất 5 năm (2015-2019): Tạo cơ sở sử dụng đất hiệu quả cao hơn

Một trong những nội dung quan trọng của kỳ họp thứ 8, HĐND thành phố khóa 15 là xem xét điều chỉnh cục bộ bảng giá đất thành phố Hải Phòng 5 năm 2015-2019. Đây là yêu cầu cấp thiết từ thực tế; phục vụ công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) các dự án lớn đang và sẽ triển khai, tạo cơ sở tăng thu ngân sách cho thành phố.

Năm 2018, giá mua bán nhà, đất ở nhiều huyện tăng cao so với vài ba năm trước. Ảnh: DUY THÍNH

Cần thiết điều chỉnh giá đất

Trên trang web batdongsan.com.vn đang rao bán lô đất mặt đường 25, xã Bạch Đằng (huyện Tiên Lãng) gần khu du lịch suối nước khoáng Tiên Lãng, diện tích 125 m2; giá 1 tỷ đồng (8 triệu đồng/m2). Trong khi, theo Quyết định 2970/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố, ban hành quy định bảng giá đất của thành phố 5 năm (2015-2019) giá đất ở thuộc vị trí 1 ở khu vực này 1,8 triệu đồng/m2. Ngay cả khu vực có giá đất ở cao nhất trên địa bàn huyện Tiên Lãng cũng chỉ có 3 triệu đồng/m2, thấp hơn rất nhiều so với giá giao dịch trên thị trường.

Không riêng huyện Tiên Lãng, giá đất thực tế trên toàn thành phố đang có sự chênh lệch lớn so với giá quy định ở bảng giá đất của thành phố, nhất là ở các khu vực ven nội thành có tốc độ đô thị hóa nhanh như các huyện An Dương, Thủy Nguyên. Tại thị trấn An Dương (huyện An Dương), giá đất mặt đường 351, đoạn từ cầu Rế đến thị trấn, trong bảng giá đất cao nhất chỉ 5 triệu đồng/m2. Trong khi giá giao dịch thực tế 12-15 triệu đồng/m2. Do định giá đất cụ thể thấp hơn giá thị trường thành phố làm thất thoát nguồn thu không nhỏ từ đất, đặc biệt trong các trường hợp tính toán tiền thuê đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân, thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, trước bạ…Trong lĩnh vực GPMB gặp khó khăn do người dân khiếu kiện, không chấp nhận mức giá đền bù. Phần lớn dự án, chủ đầu tư phải có giải pháp hỗ trợ thêm, người dân mới đồng ý di dời, bàn giao mặt bằng.

Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường (TNMT) Trần Văn Phương cho biết, sau hơn năm áp dụng bảng giá đất, đến nay, giá đất trên địa bàn thành phố có nhiều biến động; giá thị trường cao hơn so với bảng giá rất nhiều lần. Năm 2017, Sở TNMT tham mưu với UBND thành phố điều chỉnh bảng giá đất tại 7 quận. Giá đất ở đô thị sau điều chỉnh tăng lên trung bình 20-60%; thu hẹp khoảng cách chênh lệch với giá thị trường. Song giá đất tại 7 huyện chưa được điều chỉnh. Thời gian qua, địa bàn các huyện có nhiều dự án được thực hiện, đặc biệt, hạ tầng kỹ thuật của các huyện được đầu tư nhiều, kéo theo giá đất tại khu vực này tăng nhanh. Do đó, Sở TNMT được UBND thành phố giao nhiệm vụ xây dựng đề án điều chỉnh giá đất cục bộ, tập trung tại 7 huyện. Việc kịp thời điều chỉnh bảng giá đất góp phần nâng cao năng lực quản lý đất đai, tránh thất thu ngân sách, bảo đảm công bằng xã hội cho các tổ chức, cá nhân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất cũng như thuận lợi cho công tác GPMB, hạn chế tình trạng lãng phí đất, sử dụng đất kém hiệu quả.

Xây dựng bản đồ giá đất

Để xác định giá đất chuẩn xác, bước đầu, Sở TNMT tiến hành điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai…Nhưng việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của nhà đất trên thị trường rất khó. Bởi việc thanh toán tiền mua bán nhà, đất không phải nhất thiết qua ngân hàng. Trong khi đó, trước đây, các công ty tư vấn thẩm định giá thường thu thập thông tin qua các hợp đồng giao dịch từ Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi cục Thuế các quận, huyện, các phòng công chứng…Nhưng giá giao dịch trong hợp đồng không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế. Do đó, Sở áp dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp, căn cứ giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời gắn việc định giá đất với việc tính toán các chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chỉ số giá tiêu dùng, lợi nhuận…

Dự kiến, giá đất các huyện sẽ được điều chỉnh tăng so với hiện nay. Đồng thời giá đất sẽ được phân chia, tính toán theo từng khu vực phù hợp, thay vì cách phân chia theo đoạn như quy định trước. Cùng với đó, ngay trong năm 2019, Sở TNMT triển khai xây dựng bản đồ giá đất với mục tiêu công khai, minh bạch thông tin về đất đai, hỗ trợ thị trường bất động sản. Bản đồ giá đất dự kiến có các thông tin về thửa đất; giá đất do UBND thành phố quy định đến từng thửa đất; giá đất từng tuyến đường; thông tin vị trí tính thuế theo quy định….Các thông tin được số hóa, có thể tra cứu thuận lợi trên hệ thống mạng internet. Việc triển khai phần mềm bản đồ giá đất nhằm giúp cơ quan nhà nước theo dõi biến động đất đai kịp thời, thường xuyên.

Việc điều chỉnh giá các loại đất tại các huyện nhằm thực hiện đúng chức năng quản lý nhà nước về các loại giá đất, đáp ứng công bằng xã hội cho các tổ chức, cá nhân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất khi được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, tính phí, tính tiền xử phạt khi vi phạm quản lý về sử dụng đất…

NGUYÊN MAI – Báo Hải Phòng 20/10/2018