Thận trọng khi mua nhà tập thể cũ

Ngay sau thông tin về quyết định cải tạo chung cư cũ bằng nguồn ngân sách của thành phố được phê duyệt chính thức, trên các trang mạng giao dịch bất động sản tràn ngập các thông tin rao bán căn hộ tập thể cũ.

Trên trang web tacdat.com.vn có riêng một mục bán nhà tập thể cũ tại Hải Phòng. Thông tin rao bán bao gồm cả các căn nhà ở khu tập thể chưa rõ thời gian cải tạo, nâng cấp, như các khu tập thể Thủy Tinh (quận Ngô Quyền), An Dương (quận Lê Chân), Cát Bi ở quận Hải An và cả những khu đã có kế hoạch cải tạo như khu Vạn Mỹ, Cầu Tre 9 (quận Ngô Quyền); các chung cư mới được cải tạo và đưa vào sử dụng như HH3, HH4… Mức giá rao bán nhà tập thể cũ khá đa dạng. Với những khu chưa rõ thời gian cải tạo mức giá dao động khoảng 300 triệu đồng/căn. Cụ thể nhà tập thể đóng tàu Bạch Đằng ở phường Lam Sơn (quận Lê Chân) được rao bán với giá 390 triệu đồng/căn hộ. Với những khu được cải tạo trong năm 2021, mức giá rao bán cao 200-300 triệu đồng/căn so với khu tập thể chưa rõ thời gian cải tạo. Giá rao bán căn hộ ở khu tập thể Vạn Mỹ thời điểm này bình quân từ 580 triệu đồng đến 750 triệu đồng/căn hộ.

Hoạt động mua bán nhà tập thể sôi động bởi thành phố vừa có quyết định trong năm 2021 khởi công 4 chung cư gồm VM1, VM2, VM3 thay thế 10 chung cư cũ tại phường Vạn Mỹ (quận Ngô Quyền) và chung cư 311 đường Đà Nẵng thay thế 5 chung cư cũ tại phường Cầu Tre (quận Ngô Quyền). 4 khu chung cư mới có khoảng 4 nghìn căn hộ. Từ nay đến năm 2025, thành phố dự kiến cải tạo phá dỡ 150 chung cư cũ. Do đó, nhiều người mua để chờ xây lại. Bên cạnh đó, nhà tập thể cũ vốn có mức giá khá thấp, phù hợp người có tài chính hạn hẹp. Hơn nữa, nhiều khu tập thể cũ lại ở khu vực trung tâm, đi lại thuận tiện.

Tuy nhiên, người mua nhà tập thể cũ cần cân nhắc kỹ quy định pháp lý liên quan. Theo ông Hà Quốc Việt, Phó giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường), người mua nhà tập thể cũ cần nghiên cứu kỹ khoản 1, điều 62 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về những trường hợp không thực hiện bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước. Đáng lưu ý, điểm đ, khoản 1, điều 62 Nghị định 99 nêu rõ, những nhà tập thể xuống cấp, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của Sở Xây dựng sẽ không được bán. Trong khi đó, từ năm 2016, Sở Xây dựng có đợt kiểm định chất lượng hơn 100 chung cư trên địa bàn thành phố. Do đó, người mua nhà tập thể trong giai đoạn này chỉ là giao dịch viết tay, không được cơ quan chức năng xác nhận, công nhận.

Cùng với đó, thành phố quy định chặt chẽ trong việc bố trí các hộ dân về chung cư mới; nên không phải ai mua, sở hữu nhà tập thể cũ cũng được xét cấp nhà chung cư mới sau cải tạo. Như trường hợp bố trí các hộ dân về chung cư HH4 (quận Ngô Quyền). Tháng 6-2020, Sở Xây dựng có văn bản về nguyên tắc bố trí các hộ dân về chung cư HH4. Đó là các hộ có hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại các chung cư cũ; các hộ thuộc diện bàn giao nhà từ các cơ quan, đơn vị tự quản sang ngành Xây dựng quản lý nhưng chưa ký hợp đồng thuê nhà; các hộ đã có quyết định thanh lý nhà của các cơ quan, đơn vị; các hộ sử dụng thực tế nhà ở tại chung cư cũ đã nhận chuyển nhượng quyền thuê hợp pháp nhà từ các hộ có hợp đồng thuê nhà gốc hoặc các hộ thuộc diện bàn giao nhà từ các cơ quan, đơn vị tự quản sang ngành Xây dựng quản lý trước ngày 9-3-2017; các hộ mua hợp pháp nhà từ các hộ có quyết định thanh lý nhà trước ngày 9-3-2017; các hộ đã mua hợp pháp một phần diện tích được chia tách từ các hộ có quyết định thanh lý nhà trước ngày 9-3-2017. Theo đó, các trường hợp chuyển nhượng nhà tập thể cũ trên địa bàn thành phố, thời điểm trước ngày 9-3-2017 (ngày UBND thành phố phê duyệt kế hoạch cải tạo nhà chung cư cũ) mới được công nhận; còn trường hợp chuyển nhượng sau thời điểm này không đủ điều kiện để được cấp nhà chung cư mới sau cải tạo.

Cùng với đó, các hộ dân khi bốc thăm nhận căn hộ tại chung cư HH4 còn phải cam kết quản lý và sử dụng như không tự ý phân chia, mua bán một phần căn hộ hoặc một phần của phần sở hữu riêng; không sử dụng hoặc cho người khác sử dụng khu vực sở hữu riêng của nhà thuê thuộc sở hữu trái với mục đích quy định như làm trụ sở công ty, kinh doanh; cam kết không mua bán, chuyển nhượng, chuyển dịch trái quy định hoặc cho thuê lại, cho người khác mượn, ở nhờ dưới bất kỳ hình thức nào…/.

Nguyên Mai