Sửa luật để siết phân lô, bán nền

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) cùng thống nhất đề xuất không cho phép phân lô, bán nền tại các phường của khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị.

LTS: Tuần Việt Nam xin giới thiệu mạch bài góp ý về những vấn đề đất đai nhân sự kiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội đưa ra lấy ý kiến rộng rãi toàn dân.

Xem lại bài 1: Ai ‘ăn’ chênh lệch địa tô?

Xem lại bài 2: An cư, lạc nghiệp nhìn từ khung giá đất

Nếu đề xuất này được thông qua, việc phân lô, bán nền chỉ có thể được thực hiện tại khu vực các xã, thị trấn và chưa có quy hoạch phát triển đô thị. Hình thức kinh doanh đất nền do vậy sẽ bị ngăn chặn.

Siết chặt “bán lúa non”

Ngày 28/12/2022, Bộ Xây dựng đã trình Bộ Tư pháp bản dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để phục vụ thẩm định. Điểm mới đáng chú ý so với bản dự thảo xin ý kiến hồi tháng 9/2022 là cơ quan chủ trì soạn thảo đã sửa quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (thường gọi là phân lô, bán nền; hay kinh doanh đất nền) theo hướng quản lý chặt chẽ hơn.

Cụ thể, Điều 32 dự thảo đã quy định rất chặt về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Các điều kiện gồm: “Không nằm trong địa bàn các phường của khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”; “Thuộc khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư xong hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở đã được UBND cấp tỉnh công bố”; “Phải đã đầu tư xong hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng và nội dung của dự án đã được phê duyệt”.

Ngoài ra, theo Điều 33 dự thảo còn đặt ra yêu cầu với chủ đầu tư khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền là phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai…

Quy định tại bản dự thảo mới nhất là chặt hơn so với bản dự thảo tháng 9/2022 (chỉ loại trừ phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị).

Bản dự thảo tháng 9/2022 (Điều 35) cho phép phân lô, bán nền tại các phường thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh (ví dụ các phường của thành phố Vĩnh Yên, thị xã Duy Tiên…). Tuy nhiên, theo bản dự thảo mới không được phân lô, bán nền trong các trường hợp nêu trên; thậm chí tại các xã ngoại thành, ngoại thị, đang là nông thôn nhưng đã có quy hoạch phát triển đô thị để định hướng nâng cấp lên đô thị cũng không được phép phân lô, bán nền. Chẳng hạn theo phương án này, khu vực các xã thuộc các huyện Gia Lâm, Hoài Đức đang có định hướng nâng cấp lên quận cũng “cấm” phân lô, bán nền.

Như vậy, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được cơ quan soạn thảo chỉnh sửa theo hướng đồng bộ với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Điều 53 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vừa đăng tải xin ý kiến Nhân dân cũng đề ra quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị.

Điểm khác biệt là dự thảo Luật Đất đai sửa đổi yêu cầu chủ đầu tư phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) cho dự án mới được phân lô, bán nền, trong khi dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) yêu cầu “nhẹ” hơn là chủ đầu tư chỉ cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.

Mặc dù không có “xung đột” lớn trong quy định về điều kiện phân lô, bán nền giữa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và dự thảo Luật Đất đai nhưng việc hai văn bản quy phạm pháp luật cùng quy định lặp lại về cùng một vấn đề là không phù hợp với nguyên tắc xây dựng pháp luật.

Trong trường hợp nếu coi kinh doanh quyền sử dụng đất là hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải điều chỉnh theo luật chuyên ngành thì Luật Đất đai không cần quy định về điều kiện phân lô, bán nền mà nên dẫn chiếu áp dụng theo Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Ngăn chặn các “Alibaba”

Như đã nêu, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng đặt ra điều kiện dự án được phân lô, bán nền là phải thuộc khu vực được phân lô, bán nền do UBND cấp tỉnh công bố. Quy định này sẽ làm phát sinh một thủ tục hành chính mới là công bố bản đồ các vị trí, khu vực được phân lô, bán nền; và khi nào UBND cấp tỉnh chưa công bố thì các dự án mặc nhiên không thể kinh doanh đất nền mà chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở để bán (tối thiểu là xây thô, hoàn thiện mặt ngoài).

Việc dự thảo mới nhất của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định rất chặt chẽ điều kiện, khu vực được phân lô, bán nền so với bản dự thảo đăng tải xin ý kiến trước đây ba tháng có thể xuất phát từ bối cảnh xét xử vụ án Alibaba, khi vấn đề phân lô, bán nền trở nên nhức nhối. Ngoài ra, động thái “siết tín dụng” cho vay để đầu tư bất động sản từ các ngân hàng cũng phần nào tác động đến khâu xây dựng chính sách kinh doanh đất nền.

Hoạt động kinh doanh đất nền từ xưa đến nay vẫn gây tranh cãi trong dư luận. Những ý kiến phản đối cho rằng đây là hình thức “bán lúa non”, vốn chỉ phù hợp với các chủ đầu tư kém năng lực, gây ra tình trạng đầu cơ đất, sử dụng lãng phí tài nguyên đất, để hoang hóa đất đai (đã được nêu rõ trong Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương). Tuy nhiên đây vẫn là một phương thức đầu tư bất động sản được ưa chuộng, đặc biệt là với các nhà đầu tư cá nhân không chuyên.

Theo pháp luật hiện hành, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án dưới hình thức phân lô, bán nền được quy định tại Điều 194 Luật Đất đai năm 2013, được quy định cụ thể tại Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và sửa đổi bởi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP.

Theo đó, pháp luật hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Như vậy, ngoại trừ các phường của 5 thành phố trực thuộc Trung ương (Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ) thì các khu vực còn lại đều có thể được xem xét cho phép phân lô, bán nền sau khi thỏa mãn một số điều kiện cụ thể.

Nay với phương án đề xuất sửa đổi tại dự thảo Luật Đất đai cũng như Luật Kinh doanh bất động sản thì hình thức phân lô, bán nền sẽ được quản lý chặt chẽ hơn; có thể tác động rất lớn đến giới đầu cơ bất động sản cũng như các doanh nghiệp có thế mạnh phát triển loại hình đất nền tại vùng ven các đô thị nhỏ.

Tuy nhiên, nếu dự thảo hai luật được thông qua theo phương án đề xuất thì về lâu dài sẽ có tác động đáng kể để thị trường bất động sản trở nên chuyên nghiệp hơn, các doanh nghiệp sẽ tập trung vào phân khúc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và “bán lúa non”. Đồng thời, giúp đất đai được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả hơn; khắc phục tình trạng “đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang” như đã chỉ ra trong Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất.

Chính sách này cũng được kỳ vọng góp phần “sàng lọc” nhà đầu tư, hình thành nên các doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp, giàu năng lực hơn sau khi các doanh nghiệp hạn chế về khả năng tài chính, năng lực kỹ thuật bị thị trường đào thải.

Nguyễn Văn Đỉnh