Hiện nay, thành phố áp dụng quy định giá đất cụ thể trong các trường hợp tính giá đất bồi thường, xác định giá khởi điểm của dự án đấu giá quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất…Tuy nhiên, việc thẩm định và xác định giá đất cụ thể còn nhiều điểm cần khắc phục.
Nhiều hộ dân xây dựng nhà ở tại Khu tái định cư Dự án chỉnh trang sông Tam Bạc.
Chưa đáp ứng tiến độ dự án
Từ tháng 8-2018, UBND quận Hồng Bàng bắt đầu giao đất tái định cư cho các hộ dân thuộc dự án cải tạo chỉnh trang sông Tam Bạc. Đến cuối tháng 10-2018, có 270 hộ dân được giao đất tái định cư tại khu đất Nhà máy đóng tàu Tam Bạc cũ và trên tuyến đường Thế Lữ, bằng 64,4% số hộ dân cần bố trí tái định cư. Tuy nhiên, UBND quận Hồng Bàng vẫn chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ dân. Bởi, dự án vẫn chưa được phê duyệt giá đất cụ thể nên quận chưa có sơ sở để thu tiền cấp quyền sử dụng đất. Trong khi đó, thành phố chỉ cấp kinh phí tạm lánh cho các hộ dân trong 6 tháng. Sau khi được giao đất, người dân rất mong sớm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xây nhà, ổn định cuộc sống. Để đáp ứng nhu cầu sớm xây dựng nhà ở, ổn định cuộc sống tại khu tái định cư của người dân quận tạm cấp phép để người dân sớm xây dựng nhà ở. Đến nay, 65 hộ dân đã khởi công xây nhà ở khu tái định cư.
Không riêng ở dự án này, khá nhiều dự án giải phóng mặt bằng, công tác kiểm kê tính toán bồi thường hỗ trợ xong hàng mấy tháng trời mới có giá đất cụ thể để áp giá bồi thường, hỗ trợ.
Sự chậm trễ này có nhiều nguyên nhân. Trước hết là quy trình thẩm định chưa phù hợp. Theo Giám đốc Sở Tài nguyên- Môi trường (TNMT) Trần Văn Phương: Trước năm 2014, việc áp giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất hoặc tính tiền thuê đất…đều dựa trên giá đất được quy định trong bảng giá đất được UBND thành phố công bố hằng năm. Từ ngày 1-7-2014, bên cạnh bảng giá đất công bố 5 năm/lần, Luật Đất đai quy định áp dụng giá đất cụ thể trong những trường hợp theo quy định. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai… Tuy nhiên, hiện nay, nguồn nhân lực phục vụ công tác này chưa đáp ứng yêu cầu. Theo quy định, Sở TNMT thực hiện định giá đất cụ thể đối với dự án đầu tư có giá trị hơn 30 tỷ đồng. Đối với dự án giá trị đầu tư dưới 30 tỷ đồng do Sở Tài chính chủ trì thực hiện. Tại Sở TNMT, nhiệm vụ định giá đất hiện do Phòng Kinh tế – Định giá đất thuộc Chi cục Quản lý đất đai thực hiện. Đơn vị này chỉ có 4 cán bộ, nhân viên. Còn Sở Tài chính hiện chỉ có 2 cán bộ, nhân viên làm nhiệm vụ định giá đất. Trong khi mỗi năm, trên địa bàn thành phố có hàng trăm dự án giải phóng mặt bằng, đấu giá đất, giao đất, cho thuê đất…
Bên cạnh đó, việc xác định thành viên hội đồng thẩm định giá của thành phố chưa phù hợp. Hiện nay, trên địa bàn thành phố có 2 cơ quan cùng thực hiện việc xác định giá đất cụ thể. Đồng thời, hội đồng thẩm định giá gồm lãnh đạo các sở: Tài chính, TNMT và Cục Thuế thành phố. So với quy định, thành viên hội đồng thẩm định chưa đáp ứng yêu cầu, vì việc thẩm định giá đất có nhiều nội dung cần tính toán, như tính chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chỉ số giá tiêu dùng, lợi nhuận. Những nội dung này thuộc chuyên ngành các Sở Xây dựng, Kế hoạch- Đầu tư, Công Thương…Bên cạnh đó, việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của nhà đất trên thị trường rất khó. Giá giao dịch nêu trong hợp đồng giao dịch chuyển nhượng nhà đất không phản ánh giá giao dịch thực tế.
Xây dựng bản đồ giá đất
Trước những bất cập trong việc xác định giá đất, Sở TNMT đề xuất trước hết cần điều chỉnh thành viên hội đồng thẩm định giá đất. Hội đồng thẩm định giá đất cần bổ sung các sở: Xây dựng, Kế hoạch – Đầu tư và Công Thương, bảo đảm việc tư vấn, tính toán các lĩnh vực chuyên ngành chính xác hơn; trên cơ sở đó đưa ra giá đất cụ thể phù hợp với thực tế, hạn chế mức chênh lệch giá thị trường.
Bên cạnh đó, ngay trong năm 2019, Sở TNMT triển khai đề án xây dựng bản đồ giá đất với mục tiêu là công khai, minh bạch thông tin về đất đai, hỗ trợ thị trường bất động sản. Bản đồ giá đất dự kiến có các thông tin về thửa đất; giá đất do UBND thành phố quy định đến từng thửa đất; giá đất từng tuyến đường; thông tin vị trí tính thuế theo quy định…. Các thông tin về thửa đất, giá đất đều được số hóa, bảo đảm tra cứu thuận lợi trên hệ thống mạng internet. Việc triển khai phần mềm bản đồ giá đất nhằm giúp cơ quan nhà nước theo dõi biến động đất đai kịp thời, thường xuyên. Qua đó, đề xuất các loại giá đất cụ thể bảo đảm đúng quy định, sát giá thị trường và công bằng cho người dân và tổ chức. Việc lập bản đồ giá đất, góp phần khắc phục một phần tình trạng thiếu nhân lực làm công tác thẩm định, xây dựng giá đất cụ thể hiện nay. Cùng với đó, người dân, doanh nghiệp khi giao dịch đất đai có thể kiểm tra vị trí, thông tin về thửa đất; đối chiếu các thông tin về giá đất để hạn chế các rủi ro trong giao dịch. Qua đó, góp phần nâng cao vai trò giám sát của người dân đối với các hoạt động hành chính nhà nước.
THU THỦY – Báo Hải Phòng 10/11/2018
