Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang đề xuất “luật hóa” loại hình chung cư dưới cái tên là “nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”. Tuy nhiên, các chuyên gia pháp lý, luật sư kiến nghị không “luật hóa” và cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ loại hình này.
Bất cập nhà ở biến tướng
Chung cư mini là loại hình nhà ở xuất hiện trong một vài năm trở lại đây ở các thành phố như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Các công trình chung cư mini thường có diện tích nhỏ, mỗi tòa có quy mô từ 5 đến 10 tầng. Bên trong mỗi tòa nhà được phân chia hàng chục căn hộ diện tích 25-55m², được thiết kế 1-2 phòng ngủ để cho thuê hoặc bán từng căn hộ.
Bất cập là nhiều chủ đầu tư khi xây dựng đều đưa ra lý do ban đầu là nhà ở, sau đó tự chuyển đổi mục đích sử dụng cho thuê hoặc bán căn hộ. Thực tế, hầu hết chủ đầu tư đều cố gắng tận dụng tối đa quỹ đất nên ít làm lối thoát hiểm, cơ sở vật chất phòng cháy, chữa cháy (PCCC) chỉ mang tính hình thức, tiềm ẩn nguy cơ cháy, nổ cao.
Những bất cập trên khiến cho các chung cư mini đối mặt với nguy cơ hỏa hoạn và thực tế, hàng loạt vụ cháy chung cư mini đã xảy ra trong những năm qua. Điển hình như vụ hỏa hoạn tại chung cư mini Khương Hạ, phường Khương Đình (quận Thanh Xuân) khiến rất nhiều người thương vong vào đêm 12.9.
Chia sẻ với Lao Động, luật sư Nguyễn Doãn Hùng, Giám đốc Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), cho biết: Thực tế trong Luật Nhà ở và các Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng không định nghĩa thế nào là chung cư mini. Tất cả các vấn đề liên quan xây dựng, khai thác, vận hành, mua bán, tặng cho của chung cư mini đang nằm ngoài pháp luật.
Luật sư Hùng cũng cho rằng, nhiều chủ sở hữu đã xây dựng các công trình chung cư mini mà không quan tâm tới hạ tầng giao thông, an ninh trật tự, an toàn cháy nổ. Bằng mọi cách, họ xây dựng vượt tầng, vượt phép, tăng mật độ xây dựng để tối ưu lợi nhuận.
Không nên “luật hóa”
Dù có nhiều bất cập, nhưng tại sao chung cư mini vẫn tồn tại? Lý giải điều này, luật sư Hùng cho rằng, người mua và người thuê đều biết công trình này không đảm bảo an toàn. Tuy nhiên, do giá rẻ, phù hợp để lưu trú ngắn hạn hoặc dài hạn nên họ vẫn xuống tiền mua.
Trong khi đó, chia sẻ với PV, ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản cho hay, loại hình chung cư mini này có giá bán phù hợp túi tiền của các hộ gia đình trẻ, người lao động và có vị trí tiện lợi cho sinh hoạt, làm việc, học tập… Thế nhưng, nó là một “vấn nạn” của các đô thị.
Đáng nói, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lại đề xuất “luật hóa” loại hình này dưới cái tên là “nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”.
Như vậy, nếu một hộ gia đình, cá nhân có thửa đất ở vài trăm mét vuông thì có thể xây dựng chung cư mini để bán mà không cần phải thành lập doanh nghiệp, không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.Vị này nói thêm, Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bản mới nhất (trình Hội nghị Đại biểu chuyên trách cuối tháng 8.2023) lại cho phép chủ nhà được lựa chọn cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ, điều này sẽ dẫn đến loại hình chung cư mini được “luật hóa” và không khác gì căn hộ chung cư thông thường.
“Nếu chính sách này được thông qua, chắc chắn người dân sẽ càng đổ xô mua chung cư mini, sẽ hình thành làn sóng đi lùng mua các lô đất ở kề cận để hợp thửa, xây chung cư mini bán tràn lan thay vì khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ”, chuyên gia Đỉnh nói.
Ông Đỉnh kiến nghị, không “luật hóa” chung cư mini. Ngược lại cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ loại hình này, đặc biệt là không công nhận giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini, kiên quyết không cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ chung cư mini.
Quy định cần rõ ràng hơn
Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, chuyên gia quy hoạch, thẳng thắn chỉ ra, vụ cháy chung cư mini đã cho thấy nhiều chung cư mini hiện nay là dạng biến tướng từ nhà ở riêng lẻ. Chung cư mini thường ở những khu đất nhỏ, ngõ ngách nên vi phạm nhiều vấn đề về điều kiện nhà ở, PCCC…
Còn theo KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, để khắc phục tình trạng này, cần có quy định rõ ràng hơn. Đặc biệt, cần đưa ra khái niệm chuẩn xác về chung cư mini trong những văn bản quy phạm pháp luật, xác định rõ khu vực nào được xây dựng, khu vực nào không được xây dựng, nếu vi phạm thì sẽ bị xử lý nghiêm.
Cao Nguyên
