Khung giá đất tăng gần hơn giá thị trường

Bộ Tài nguyên – môi trường vừa trình Chính phủ xem xét, ban hành khung giá đất áp dụng cho 5 năm tới – từ ngày 1-1-2020 đến 31-12-2024.

Tuy phương án và mức điều chỉnh tăng chi tiết với từng vùng chưa được công bố, nhưng theo thông tin chúng tôi nắm được, dự kiến mức điều chỉnh tăng trong 5 năm tới ở 7 vùng kinh tế khoảng 20-30%, riêng Hà Nội và TP.HCM có thể cho phép tăng cao hơn.

Giá đất tăng khoảng 20-30%

Theo Luật đất đai 2013, Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Tuy nhiên, trong thời gian 5 năm thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% so với giá tối thiểu trong khung giá đất, Chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Thời gian qua, Bộ Tài nguyên – môi trường và các bộ ngành liên quan đã thực hiện khảo sát, xây dựng khung giá đất áp dụng trong 5 năm tới, tính từ ngày 1-1-2020 đến ngày 31-12-2024. Hiện tại, Bộ Tài nguyên – môi trường cho biết khung giá đất áp dụng trong 5 năm tới được các bộ, ngành thẩm định xong, đã trình Chính phủ xem xét trước khi ban hành.

Cũng theo Bộ Tài nguyên – môi trường, sau khi Chính phủ ban hành khung giá đất, mức điều chỉnh giá đất ở từng khu vực so với khung giá trước đây sẽ được công bố chi tiết để UBND các tỉnh, thành phố lấy làm căn cứ xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. Bộ Tài nguyên – môi trường cũng giải thích: khung giá chỉ được lấy làm căn cứ để xây dựng bảng giá, còn mức tăng cụ thể bao nhiêu phần trăm so với khung quy định là do địa phương tự quyết định.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên – môi trường, cho rằng khung giá đất hiện nay thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Đây là một trong những bất cập của cơ chế hai giá đất. Với phương án đề xuất tăng giá đất khoảng 20-30% so với khung giá hiện nay đối với 7 vùng kinh tế thì khung giá đất tại Hà Nội và TP.HCM dự kiến có thể tăng tới 50% so với khung giá đất hiện tại.

Nhận xét về điều này, ông Đặng Hùng Võ cho rằng việc điều chỉnh tăng giá đất qua các giai đoạn là đúng, nhưng với mức tăng cao nhất – khoảng 50% tại TP.HCM và Hà Nội cũng chưa thể tiệm cận được với giá thị trường hiện nay.

“Hiện nay khung giá đất chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường. Trong khi Luật đất đai luôn quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp với giá đất trên thị trường. Chính vì vậy cần điều chỉnh khung giá đất dần tiệm cận với giá thị trường mới phù hợp” – ông Võ nêu quan điểm.

Cũng theo ông Võ, khung giá và bảng giá đất ở các địa phương hiện nay chủ yếu sử dụng vào mục đích tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất. Vì vậy, nếu khung giá và bảng giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường, Nhà nước sẽ thất thoát nguồn thu. Do đó, việc điều chỉnh khung giá đất tăng để dần tiệm cận với giá thị trường là điều cần thiết.

Hà Nội đề xuất tăng 30% giá đất đô thị

Theo một lãnh đạo Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất (Tổng cục Quản lý đất đai), Chính phủ chỉ ban hành khung giá, còn các địa phương sẽ ban hành bảng giá đất chi tiết. Vị này cũng cho biết mức giá đất chi tiết sẽ do từng địa phương tính toán, miễn là nằm trong khung giá quy định.

Tại Hà Nội, liên ngành thành phố cũng đang hoàn thiện phương án điều chỉnh giá đất áp dụng trong 5 năm tới. Theo đó, liên ngành thành phố Hà Nội đề xuất tăng bình quân khoảng 30% giá đất đô thị.

Cụ thể, một số tuyến phố như Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ… được đề xuất điều chỉnh giá đất ở mức cao nhất: từ 162 triệu đồng lên 210,6 triệu đồng/m2. Giá đất thấp nhất thuộc địa bàn quận Hà Đông: hơn 4,5 triệu đồng/m2.

Về phương án xây dựng bảng giá đất với mức đề xuất tăng bình quân khoảng 30%, liên ngành thành phố Hà Nội cho biết đã tổ chức khảo sát, lấy ý kiến người dân và chính quyền địa phương.

Kết quả khảo sát cho thấy giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường với đất ở tại các quận phổ biến từ 10 triệu đến 500 triệu đồng/m2. Một số khu vực tại quận Hoàn Kiếm có giá chuyển nhượng cao đột biến như phố Hàng Bông, Hàng Bạc với mức trên 800 triệu đồng/m2; phố Lý Thường Kiệt có giá chuyển nhượng hơn 900 triệu đồng/m2.

Liên ngành thành phố Hà Nội cho rằng với mức đề xuất tăng khung giá đất khoảng 30%, việc xây dựng bảng giá đất sẽ đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Từ đó sẽ giảm bớt chênh lệch giữa bảng giá đất ban hành với thị trường, tạo sự hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Nên thu thuế thay cho thu tiền sử dụng đất

* Đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp):

– Việc điều chỉnh khung giá đất theo hướng tăng tạo điều kiện để các địa phương xây dựng bảng giá đất mới tiệm cận với giá thị trường là cần thiết. Tuy nhiên, việc điều chỉnh tăng giá đất là vấn đề lớn, ảnh hưởng đến nhiều đối tượng. Người dân, doanh nghiệp cũng sẽ phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn. Ngược lại, người dân thuộc diện di dời, giải tỏa để làm các dự án cũng nhận được tiền nhiều hơn.

Trước vấn đề phức tạp như vậy, trước khi ban hành khung giá đất mới, các bộ ngành cần có nghiên cứu, tham vấn ý kiến cụ thể từng địa phương để quy định khung giá đất hợp lý.

* Ông Phan Văn Tự (nguyên trưởng bộ môn quy hoạch, khoa quản lý đất đai và bất động sản Đại học Nông lâm TP.HCM):

– Hiện nay ở Việt Nam có hai cơ chế giá đất: giá nhà nước và giá thị trường. Thường giao dịch dân sự thì theo giá thị trường, còn giá Nhà nước quy định để phục vụ cho việc tính tiền sử dụng đất, giá đền bù khi thu hồi đất. Hai giá này thường chênh lệch rất lớn.

Mặt khác, người dân chỉ trả một lần tiền sử dụng đất, Nhà nước không thu được thuế nào sau này. Trong khi các nước trong khu vực, đặc biệt là nước phát triển, họ thu thuế nhà đất hằng năm thay cho thu tiền sử dụng đất một lần. Do vậy, việc xây dựng khung giá nhà nước tiệm cận với giá thị trường là phù hợp.

Tuy nhiên, trong điều kiện hiện nay, các cơ quan chức năng cũng cần nghiên cứu xây dựng bảng hệ số tính tiền sử dụng đất linh hoạt đối với các đối tượng, khu vực, địa bàn… Từ đó giúp những người dân khu vực khó khăn có đủ khả năng đóng tiền sử dụng đất.

* PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo (trưởng khoa tài chính Đại học Kinh tế TP.HCM):

– Hiện nay khung giá đất theo quy định nhà nước chênh lệch rất lớn so với giá thị trường, thậm chí có những khu vực giá quy định chỉ bằng 1/10 giá thị trường. Từ sự chênh lệch này dẫn đến việc thẩm định tài sản thế chấp, hoặc định giá đền bù giải phóng mặt bằng dự án… rất khó khăn. Nếu tuân theo khung đó để tính giá đền bù thì rất khó để nói chuyện với người dân. Mặt khác, biến động giá cả nhà đất thay đổi rất nhanh trong thời gian vừa qua. Chính vì vậy, việc điều chỉnh tăng khung giá đất theo hướng bám sát giá thị trường là hợp lý.

Việc tăng giá đất sẽ dẫn đến việc người dân, doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn, từ đó cũng đẩy giá nhà đất lên cao. Nếu các cơ quan điều hành chính sách nhận thức được khó khăn này của người dân thì có thể điều chỉnh lại khung phí, lệ phí liên quan đến nhà đất.

Quan trọng hơn, về lâu dài, cần thay đổi việc thu tiền sử dụng đất một lần như hiện nay bằng hình thức thu thuế tài sản đối với nhà đất. Như vậy người dân sẽ đỡ gánh nặng đóng tiền sử dụng đất một lần, mặt khác sẽ chống đầu cơ đất đai. (TIẾN LONG ghi)

XUÂN LONG