Giải quyết vướng mắc trong quản lý vận hành chung cư: Cần có khung pháp lý hoàn chỉnh

Thời gian qua, Báo Hải Phòng nhận được đơn kiến nghị của các hộ dân ở chung cư SHP (quận Ngô Quyền), chung cư Bắc Sơn (quận Kiến An)… về công tác quản lý, vận hành chung cư. Thực tế cho thấy, những phức tạp trong quá trình quản lý, vận hành các chung cư trên địa bàn thành phố phát sinh do sự thiếu đồng bộ của hệ thống khung pháp lý.

Khu chung cư Bắc Sơn (quận Kiến An) dù đi vào hoạt động nhiều năm nay, nhưng vẫn chưa bầu được Ban quản trị. Ảnh: Bùi Hươn

Tranh chấp chưa có hồi kết

Tháng 10-2018, nhiều cư dân tòa nhà chung cư cao cấp SHP bức xúc gửi đơn kiến nghị phản ánh những vấn đề vướng mắc trong công tác quản lý, vận hành tòa nhà. Theo kiến nghị của các hộ, mức phí quản lý, phí gửi xe ô tô theo tháng mà Ban quản lý tòa nhà thu quá cao, không phù hợp với thực tế mức sống của người dân tại đây. Các khu vực tiện ích như phòng tập thể dục, bể bơi, nhà sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi trẻ em… cũng chậm được đưa vào sử dụng so với cam kết của nhà đầu tư. Cho rằng mức thu phí dịch vụ vận hành nhà chung cư quá cao trong khi chất lượng dịch vụ chưa tương xứng, nhiều hộ dân không đóng phí. Trong khi đó, Ban quản lý khu chung cư cao cấp SHP cho biết hiện “đau đầu” bù lỗ khi nhiều hộ dân không đóng phí quản lý vận hành chung cư với số nợ lên tới hơn 500 triệu đồng.

Mới đây Báo Hải Phòng nhận được đơn của các hộ dân sinh sống tại Khu chung cư Bắc Sơn (quận Kiến An) kiến nghị mặc dù thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính và sinh sống tại khu chung cư tới gần 10 năm, nhưng đến nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo như cam kết trong hợp đồng mua bán nhà ở. Dù người dân kiến nghị nhiều năm, nhưng đến nay, nguyện vọng chính đáng và hợp pháp này vẫn chưa được giải quyết. Gần đây, công tác quản lý, vận hành chung cư phát sinh nhiều vấn đề khi khu vui chơi, sinh hoạt chung của cư dân trong khu nhà liên tục bị chiếm dụng làm nơi đỗ xe ô tô; hoạt động của nhà để xe không đáp ứng nhu cầu của cư dân trong khi mức phí gửi xe tăng; nhà chung cư xuống cấp, nhưng chậm được sửa chữa, ảnh hưởng tới cuộc sống của các hộ…

Tranh chấp giữa các cư dân với chủ đầu tư, ban quản lý chung cư kéo dài nhưng đến nay, các bên vẫn chưa đưa ra được phương án giải quyết thỏa đáng. Thực tế này dẫn tới tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự khi cư dân sử dụng phương thức tiêu cực để đòi quyền lợi. Nhà đầu tư phản ứng lại bằng cách đơn phương cắt điện, nước gây ảnh hưởng sinh hoạt của các hộ dân.

Sớm hoàn thiện khung pháp lý về quản lý chung cư

Thực tế, các khoản dịch vụ điện, nước, chiếu sáng, gửi xe… tại các khu chung cư từ cao cấp đến thu nhập thấp mà người dân đang phải đóng do Ban quản lý chung cư – đơn vị của chủ đầu tư chung cư thiết lập. Vì vậy, việc bầu Ban quản trị chung cư sẽ góp phần đại diện và bảo vệ quyền lợi cho các hộ dân sinh sống trong khu nhà chung cư. Tuy nhiên, việc quy định phải có tối thiểu 75% số đại diện chủ sở hữu căn hộ nhận bàn giao nhà tham dự hội nghị nhà chung cư lần đầu và tối thiểu 50% đối với lần thứ 2 gây khó khăn cho việc triệu tập và tổ chức hội nghị nhà chung cư, dẫn tới không bầu được Ban quản trị tòa nhà.

Theo Phó tổng giám đốc Công ty CDI (đơn vị chủ đầu tư xây dựng chung cư Bắc Sơn) Nguyễn Văn Quyền, sau hơn 7 năm đưa vào khai thác, hiện chung cư Bắc Sơn mới có 280/464 căn hộ có người sử dụng, chưa đủ tỷ lệ 75% theo quy định. Vì vậy, đến nay, đơn vị chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư cho các hộ dân tại đây.

Còn theo Phó chủ tịch UBND phường Lạch Tray (quận Ngô Quyền) Đặng Anh Dũng, do không đáp ứng đủ theo quy định tại Thông tư số 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, đến nay chủ đầu tư chung cư SHP 3 lần không tổ chức thành việc bầu Ban quản trị tòa nhà, nên UBND phường phải đứng ra tiếp nhận việc này. Tuy nhiên, hiện vẫn không thể tổ chức hội nghị do chủ đầu tư chưa cung cấp thông tin rõ ràng về số 78 phiếu do họ nắm giữ.

Tranh chấp giữa các hộ dân với chủ đầu tư về mức phí dịch vụ trong quá trình vận hành, sử dụng hiện phát sinh do người dân khi mua nhà chưa đọc kỹ các điều khoản quy định trong hợp đồng mua bán nhà. Chỉ đến khi các hộ dọn về ở, sinh hoạt và phải đóng phí mới có đơn khiếu nại. Dù được hướng dẫn khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp dân sự nhưng đến nay, chưa hộ nào khởi kiện nhà đầu tư. Các hộ chỉ làm đơn kiến nghị gửi UBND phường và các cơ quan chức năng khiến sự việc không được giải quyết dứt điểm.

Trước những vướng mắc trong quản lý, vận hành nhà chung cư, đầu tháng 3- 2019, Bộ Xây dựng tổ chức hội thảo về tăng cường quản lý chung cư. Theo đó, thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ khẩn trương rà soát, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để tạo hành lang pháp lý phù hợp, góp phần giải quyết dứt điểm các tranh chấp trong quá trình vận hành, quản lý nhà chung cư. Bên cạnh đó, các ý kiến tham gia hội thảo cũng đề xuất việc thành lập những đơn vị quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp, hoạt động độc lập với chủ đầu tư và các cư dân; đồng thời xây dựng quy định chặt chẽ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bàn giao nhà, hoàn thiện giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua theo đúng cam kết hợp đồng

Quang Linh – Báo Hải Phòng