Giá đất tăng tới chóng mặt thời gian qua không hoàn toàn mang ý nghĩa tiêu cực. Xét ở góc độ tổng thể, giá đất tăng thể hiện rất rõ nét sự phát triển, sức hấp dẫn của Hải Phòng.
Thông tin quy hoạch, mở mang phát triển, chỉnh trang đô thị, xây dựng nông thôn mới kiểu mẫu… khiến giá đất chung quanh tăng lên là chính đáng. Nhưng mức tăng quá cao và không phản ánh đúng thực chất mới là điều đáng lo ngại, cần có sự vào cuộc của các cấp chính quyền.
Kỳ 2: Đi tìm căn nguyên
Đầu tư đón trước sự phát triển
Theo đại diện Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Kiến Thụy, nguyên nhân khiến thị trường bất động sản trên địa bàn huyện có nhiều biến động, tăng đột biến có phần quan trọng là do huyện Kiến Thụy sẽ trở thành đơn vị hành chính quận trước năm 2030; thành phố đang nghiên cứu thực hiện tuyến đường kết nối từ cầu Rào 3 đến quận Đồ Sơn để hiện thực hóa mở rộng không gian đô thị theo hướng Nam dọc tuyến tỉnh lộ 353; Tập đoàn Vingroup khảo sát dự kiến đầu tư khu đô thị thuộc quận Dương Kinh và huyện Kiến Thụy… Những thông tin này tự thân có sức hút mạnh mẽ với cả giới đầu tư, đầu cơ và người có nhu cầu thực sự.
Cũng như vậy, thông tin đến năm 2025 huyện Thủy Nguyên trở thành thành phố trực thuộc thành phố Hải Phòng, huyện An Dương lên quận; thành phố sẽ cải tạo toàn bộ các tuyến sông, xây dựng các khu đô thị, nhiều công trình thương mại, dịch vụ ven sông; xây dựng mới hàng trăm cây cầu và nhiều tuyến đường kết nối, nhất là đường vành đai 2, vành đai 3; nhiều nút giao thông khác mức; xây dựng thêm 15 khu công nghiệp…; rồi hạ tầng ở 8 xã làm thí điểm nông thôn mới kiểu mẫu đều “đẹp như tranh“, thêm 14 xã khác được triển khai trong năm nay, Hải Phòng hoàn thành 100% số xã nông thôn mới kiểu mẫu vào năm 2025… chính là những yếu tố tự nhiên làm tăng giá trị đất đai của thành phố. Theo các chuyên gia bất động sản, đây là những nguyên nhân rất chính đáng, phù hợp và thể hiện rõ nhất sự hấp dẫn của Hải Phòng, thành phố đang được đánh giá là có sự bứt phá mạnh mẽ, năng động nhất khu vực phía Bắc. Đất ở Hải Phòng tăng là lẽ tự nhiên, tất yếu và tăng rất đồng đều, bao gồm cả đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất công nghiệp. Những nhà đầu tư khôn ngoan sẽ nhìn thấy được và nắm bắt cơ hội này để thu lợi nhuận trong tương tai là hoàn toàn phù hợp.
Xét về hiệu quả kinh tế, giá đất tăng đã mang lại cho thành phố nhiều nguồn thu lớn. Việc đấu giá đất một thời gian dài bị chững lại, có địa phương cả năm không tổ chức đấu giá được lô đất nào thì bây giờ, với sức hấp dân tự nhiên từ sự phát triển của thành phố, thị trường đấu giá đất trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Một số huyện đã đấu giá thành công hàng chục lô đất với giá tăng cao hơn rất nhiều so với giá khởi điểm. Như tại huyện Thủy Nguyên, riêng trong năm 2020, nguồn thu từ đấu giá đất đạt hơn 1.787 tỷ đồng. Sắp tới, thành phố cũng sẽ tổ chức đấu giá một số khu đất khác, có khu đất 79ha dự tính mang lại nguồn thu ít nhất cho thành phố là 21.000 tỷ đồng. Giá tăng, thanh khoản tăng, nhiều nhà đầu tư quan tâm, trong đó có rất nhiều tập đoang kinh tế lớn tạo điều kiện mang lại nguồn thu cho thành phố, tạo nguồn lực thực tế để phát triển.
Cẩn trọng với những “quả bong bóng” giá đất
Mặc dù vậy, thị trường đất đai tại Hải Phòng cũng đang tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Giá đất tăng từ thực tế phát triển và quy hoạch mở mang thành phố là có thật, nhưng sẽ không nhiều và đột biến như đã và đang diễn ra. Nói cách khác, mức tăng từ những giá trị thực chất chỉ chiếm một phần trong “cơn sốt” giá đất, còn lại là do các hành vi thổi giá.
Điều đáng lo ngại là các giao dịch mua, bán đất hiện nay chủ yếu được thực hiện qua các cò đất, rất ít có giao dịch trực tiếp giữa người bán và người mua, hoặc nếu tìm được người chủ đích thực có tài sản bán cũng không hề dễ dàng. Cò đất thao túng không chỉ ở một vài lô đất mà cả khu, cả huyện, có cả “hiệp hội” và những mối liên kết ngầm để dễ bề thao túng giá. Theo phản ánh của người dân địa phương, từ đầu năm 2021 đến nay, cò môi giới bất động sản hoạt động khá mạnh mẽ trên địa bàn phường Hòa Nghĩa (quận Dương Kinh). Họ đã lợi dụng những thông tin về dự án cầu Rào 3, về việc Vingroup dự kiến khảo sát làm khu đô thị tại khu vực phường Hòa Nghĩa và các xã Đại Đồng, Đông Phương (huyện Kiến Thụy)… để hút nhà đầu tư đổ xô về đây tìm mua đất.
Không chỉ có cò đất, thời gian qua đã xuất hiện một lớp nhà cơ mới, có chút ít vốn liếng trong tay muốn làm giàu nhanh từ kinh doanh đất. Trong đó, một số nắm được thông tin, biết phân tích tình hình và có sự lựa chọn phù hợp, nhưng cũng có không ít người “thấy người ta ăn khoai cũng vác mai ra đào” nên nhanh chóng vướng vào hỏa mù của cò đất, xuống tay mua những mảnh đất với giá cao hơn giá thực tế rất nhiều. Thực tế đó cho thấy, giá đất tại Hải Phòng đang trong cơn sốt mà trong đó, hiện tượng “sốt ảo” là khá rõ nét. Tại quận Dương Kinh, đầu năm 2021, giá đất sốt ầm ầm nhưng tới cuối tháng 3, khi thông tin về các dự án xây dựng hạ tầng giao thông, đô thị, nhất là khu đô thị Vinhomes lắng dần xuống thì giá đất ở Hòa Nghĩa cũng đang chững lại và giảm dần do lượng cầu giảm sút. Theo thông tin từ những người làm nghề môi giới bất động sản ở phường Hòa Nghĩa, một số chủ đầu tư lướt sóng ngắn hạn đã “chạy” khỏi thị trường nhà đất, bỏ cả số tiền đặt cọc mua đất. Đây là những dấu hiệu đầu tiên cho thấy cơn sốt đất đã tới lúc hạ nhiệt và người tham gia phải “bừng tỉnh” để tránh bị thua thiệt không đáng có.
Theo Chủ tịch UBND xã Thụy Hương (huyện Kiến Thụy) Vũ Duy Quân, thị trường giao dịch đất đai sôi động, giá tăng bất thường, sốt ảo và khó kiểm soát còn gây khó khăn trong triển khai các dự án phát triển kinh tế-xã hội khi thu hồi đất, bởi người dân khó đồng thuận khi giá đền bù hỗ trợ giải phóng mặt bằng so với giá thị trường còn có sự chênh lệch cao. Giá đền bù thì áp dụng theo khung của Nhà nước với thời gian 5 năm, còn thì trường thì lên xuống thường xuyên từng quý, từng năm. Điều này rất rõ tại xã Thụy Hương. Thực tế là, trong giai đoạn 1 triển khai xây dựng 4 công trình xã nông thôn mới kiểu mẫu, địa phương nhận được sự đồng tình, ủng hộ của đông đảo người dân, nhiều hộ dân tự nguyện hiến đất để mở rộng các tuyến đường giao thông. Tuy nhiên, đến giai đoạn 2 thực hiện dự án này, địa phương tiếp tục triển khai 30 tuyến đường giao thông, diện tích cần giải phóng mặt bằng là hơn 10.000m², liên quan đến vận động hiến đất của 506 hộ dân, Tuy nhiên, do kinh phí bố trí chỉ hỗ trợ vật kiến trúc, không có bồi thường về đất, trong khi giá đất thị trường có nhiều biến động, ngày càng tăng cao (trước đây giá đất tại các khu vực trên địa bàn xã chỉ khoảng 2-3 triệu đồng/m², nay tăng lên gấp đôi, thậm chí gấp 3), nên việc vận động và con hiến đất mở rộng mặt đường rất khó khăn.
Theo nhiều chuyên gia bất động sản, giá đất lên còn là yếu tố tạo rủi ro cho thị trường, cho người tiêu dùng, cho nhà đầu tư và cả Nhà nước. Công tác quản lý nhà nước về đất đai sẽ vất vả hơn rất nhiều khi sự biến động này không tương thích với sự phát triển của nền kinh tế, tăng trưởng GDP, trong khi công cụ quản lý còn thiếu và yếu. Không những thế, các cơ quan quản lý phải giải quyết những tranh chấp giữa người mua và người bán, hay các hiện tượng lừa đảo khá phổ biến trong xã hội gia tăng theo cơn sốt.
Động thái mới nhất của các Bộ Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng vừa yêu cầu các tỉnh, thành phố rà soát, chấn chỉnh tình trạng giá đất tăng cao. Theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường giao Tổng Cục Quản lý đất đai kiểm tra 26 tỉnh về việc thực hiện quy hoạch, , giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương kiểm soát việc tăng giá đất nhằm bảo đảm phù hợp điều kiện thực tế phát triển của địa phương. Ngoài ra, các địa phương sẽ phải công khai thông tin quy hoạch, tiến độ dự án phát triển cơ sở hạ tầng, bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính...
Cần bàn tay quản lý của Nhà nước
Hiện tượng giá đất tăng bất thường, sốt ảo như trên cần có bàn tay quản lý của các cơ quan quản lý nhà nước. Tuy nhiên, sự vào cuộc lại quá chậm. Lãnh đạo UBND một số xã, phường tại Hải Phòng cho rằng đó là diễn biến tự nhiên và mặc kệ cho thị trường tự vận hành. Điều này là chưa thể hiện rõ trách nhiệm. Theo ông Nguyễn Ngọc Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Xây dựng và phát triển đầu tư Hải Phòng, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Hải Phòng, các sở, ngành thành phố và các địa phương phải có sự định hướng dư luận, thông tin chính xác, công khai, minh bạch về các quy hoạch, kế hoạch phát triển và tăng cường tuyên truyền, hướng dẫn người dân không bị cuốn vào những cơn lốc xoáy giá đất tăng cao. Mặt khác, cần làm tốt công tác tuyên truyền, thông qua phân tích một cách khoa học, khách quan, để người dân nhìn nhận tình hình thị trường cho “chuẩn“, tiếp cận thị trường đúng bản chất, không để luồng thông tin thổi giá đất đai tác động lớn đến tâm lý người tiêu dùng làm giá cả thị trường bị nhiễu loạn và biến dạng, không tốt cho nên kinh tế.
Một số địa phương cũng nhanh chóng hành động, như lãnh đạo thành phố Hà Nội yêu cầu không để trục lợi, đầu cơ đất đai khi tiến hành quy hoạch sông Hồng; Quảng Ninh rà soát việc chứng thực các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất tại Hạ Long; Bắc Giang yêu cầu UBND cấp xã các khu vực có hiệu gia tăng đột biến tình trạng chuyển mục đích, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, “sốt ảo” phải được chú ý đặc biệt để chỉ đạo cơ quan chuyên môn…
Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, để chấn chính giá đất, cần kiểm tra các hoạt động môi giới; thực hiện nghiêm túc các quy định về đăng ký chuyển quyền sử dụng đất; tách thửa… Các địa phương cũng cần kiểm soát giao dịch ảo, thổi giá đất, giá bất động sản; chủ động điều tiết quỹ đất ra thị trường thông qua việc tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất; đặc biệt xử lý nghiêm các đối tượng tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án để tạo sốt giá đất nhằm trục lợi… Đây là những vấn đề cần được thành phố quan tâm, xem xét và chỉ đạo thực hiện.
Kỳ trước: Cẩn trọng trước vòng xoáy “sốt ảo” (Kỳ 1)
Kỳ cuối: Người dân cần bình tĩnh, lựa chọn khôn ngoan
Nhóm Phóng viên kinh tế
