Giá đất nền giảm mạnh, có nên đầu tư bất động sản lúc này?

Từng khuấy đảo thị trường bất động sản suốt nhiều năm qua, tuy nhiên giá đất nền tại nhiều địa phương đang giảm mạnh. Các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư bất động sản cần cân nhắc kỹ lưỡng nếu “xuống tiền”.

Giá đất nền giảm mạnh

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cả lượng tiêu thụ, nguồn cung và nhu cầu của phân khúc đất nền tại nhiều tỉnh, thành trong quý III/2022 đều giảm đáng kể so với quý trước. Đặc biệt, sau khoảng thời gian “sốt đất“, giá đất nền giảm mạnh tại nhiều khu vực, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM.

Tại thị trường Hà Nội, dữ liệu đơn vị khảo sát cho thấy, đất nền các huyện ngoại thành Hà Nội có nhiều đợt “sốt đất” cục bộ trong những năm gần đây. Đến đầu năm 2022, tuy một số thị trường vẫn giữ được độ “nóng” song giá đất nền dần hạ nhiệt. Theo báo cáo thị trường quý I/2022 của Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm đất nền nhiều huyện vùng ven giảm sâu nhất là 25%, sang quý II/2022 lượt tìm kiếm tiếp tục giảm ở các huyện này.

Trong quý II/2022, dù mức độ quan tâm giảm nhưng giá đất nền vẫn neo cao và tăng hầu hết ở tất cả các quận, huyện. Tới quý III/2022 khi thị trường bắt đầu hạ nhiệt thì nhanh chóng có sự giảm giá, cắt lỗ. Giới chuyên gia nhận định, phân khúc đất nền từng “làm mưa làm gió” thời “sốt đất” song sẽ là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi thị trường giảm thanh khoản. Trong đó, giá đất nền giảm mạnh nhất ở các quận, huyện ngoại thành Hà Nội như: Long Biên, Thanh Trì, Đông Anh, Quốc Oai.

Còn thị trường đất nền TP.HCM và các tỉnh giáp ranh trong quý III/2022 có 9 dự án mở bán với nguồn cung giảm 65,6%, lượng tiêu thụ chỉ đạt 22%, giảm 77,8% so với quý trước.

Mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã suy giảm đáng kể. Nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản quý III/2022 giảm so với quý trước, như Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%. Ngoài ra một số tỉnh khác là Bình Dương, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu, nhu cầu tìm mua bất động sản thấp tầng (tính gộp đất, đất nền dự án và nhà riêng) cũng sụt giảm 19-33%.

Giá đất nền giảm nhà đầu tư có nên xuống tiền?

Không ít môi giới bất động sản tại nhiều nơi thừa nhận, hiện nay, giá đất nền thứ cấp đã giảm từ 20-30% so với thời điểm đỉnh cơn sốt. Đa phần đều do những nhà đầu tư đang bị áp lực tài chính bán ra.

Lý giải nguyên nhân khiến giá đất nền giảm, một số chuyên gia cho rằng, nhiều nhà đầu tư vay vốn ngân hàng “ôm” đất nền kiểu mua đi bán lại đã hết ân hạn nợ gốc. Bình thường, các ngân hàng sẽ cho nhà đầu tư vay tiền trong khoảng thời gian đầu với lãi suất ưu đãi, nhưng sau đó sẽ tính theo lãi suất thả nổi ngân hàng. Nếu áp lãi suất thả nổi, chắc chắn là ảnh hưởng nhiều hơn đến khả năng chi trả của nhà đầu tư.

Mặt khác, đất một số khu vực có thông tin về dự án hạ tầng lớn bị “thổi” lên quá cao so với giá trị thực. Đến khi dự án không được thực hiện, giá ở khu vực này cũng giảm một cách trầm trọng. Ngoài ra, việc thị trường giảm sức hút còn vì các doanh nghiệp, người dân thời gian qua khó tiếp cận được dòng tiền từ ngân hàng.

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, giá đất nền trên thị trường thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư dự án hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm bất động sản có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ.

“Căn cơ xảy ra tình trạng giá đất nền sụt giảm cục bộ là do lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Bên cạnh đó, trong khi thị trường bất động sản sốt ở một số nơi có quy hoạch, hạ tầng chưa rõ ràng nhưng cũng bị đẩy giá quá cao. Do vây, khi các quy hoạch này không được thực hiện sẽ làm giá đất nền quanh khu vực giảm mạnh, khiến thị trường gần như mất thanh khoản khi cơn sốt đi qua“, ông Lâm chia sẻ.

Theo các chuyên gia cũng nhận định đây như những “đòn giáng mạnh” liên tiếp “đánh gục” các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản. Song thực tế vẫn sẽ không ít nhà đầu tư có tiềm lực kinh tế mạnh âm thầm mua gom các sản phẩm bất động sản vị trí tốt, chờ đợi nhịp sóng trở lại. Bởi “trong nguy luôn có cơ“, các nhà đầu tư có thể “bắt đáy” thị trường khi thị trường bắt đầu vào quá trình thanh lọc.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng khuyến cáo thị trường nhà đất đang trong vòng xoáy của việc kiểm soát tín dụng, khách hàng giờ đây chủ yếu mua bằng “tiền tươi thóc thật” nên các dự án được bảo chứng về chất lượng, chủ đầu tư uy tín, đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp sẽ được quan tâm hơn.

Thái Nguyễn