Câu chuyện năm 2023 của thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc nhiều vào các chính sách vĩ mô, đặc biệt là về tài chính.
Điểm nghẽn dòng chảy tài chính
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản đang rất khó khăn. Trong đó, khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý; tiếp theo là tiếp cận vốn. Thời gian qua, giao dịch trên thị trường bất động sản bị sụt giảm, thậm chí không có giao dịch, nên không huy động được nguồn vốn của khách hàng. Không chỉ doanh nghiệp, mà cả người mua nhà và nhà đầu tư cũng gặp khó trong việc tiếp cận tín dụng.
Ông Nguyễn Văn Dũng, Tổng giám đốc Trường Phát Group cho rằng, thị trường bất động sản nếu vẫn trong cảnh không có thanh khoản thì dòng tiền không luân chuyển được và sẽ tạo thành các “cục máu đông“. Do đó, thị trường có bớt khó khăn hay không phụ thuộc nhiều vào sự điều chỉnh của Nhà nước, trong đó chính sách điều hành tiền tệ đóng vai trò then chốt. Điều cần thiết là phải mở room tín dụng, giảm lãi suất.
Việc thị trường bất động sản thiếu vốn vừa qua, theo đánh giá của các chuyên gia là do thị trường trái phiếu doanh nghiệp gặp khó khăn. Điều này cho thấy, khi thị trường vốn cân bằng với thị trường tiền tệ, các doanh nghiệp sẽ hoạt động bình thường. Tuy nhiên, khi thị trường vốn có vấn đề, huy động khó khăn hơn sẽ dồn tất cả vào thị trường tiền tệ.
Thực trạng này không bình thường, vì bản chất thị trường tiền tệ là cho vay bổ sung vốn, cả vốn trung dài hạn và vốn ngắn hạn. Giá nhà đất quá cao, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn lớn, cộng thêm việc sụt giảm niềm tin đang tạo áp lực rất lớn cho thị trường địa ốc.
Bước sang năm 2023, hầu như các doanh nghiệp bất động sản đều biết rằng không dễ tiếp cận với dòng vốn tín dụng từ ngân hàng. Điều này được thể hiện rõ qua quan điểm của phía ngân hàng. Trả lời báo chí mới đây, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VBMA) cho rằng, thời gian vừa qua, Ngân hàng Nhà nước rất bản lĩnh khi giữ được room tín dụng 14% trong bối cảnh tăng trưởng vốn huy động chỉ bằng 50% tốc độ tăng trưởng tín dụng. Nếu không kiên định như vậy thì sau sự cố trái phiếu và SCB, liệu hệ thống ngân hàng thế nào? Mục tiêu ưu tiên là phải bảo đảm ổn định hệ thống, ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát. Khi đã ổn định rồi, tình hình thanh khoản các tổ chức tín dụng ổn định thì mới xem xét nới room tín dụng là phù hợp, ông Hùng khẳng định.
Doanh nghiệp địa ốc chờ chính sách
Được biết, sau Tết Nguyên đán, Chính phủ sẽ có cuộc họp với các doanh nghiệp bất động sản bàn về giải pháp tháo gỡ. Thống đốc cũng đã triệu tập các ngân hàng họp bàn bạc và nghiên cứu, đánh giá thực chất thị trường và đề ra giải pháp. Thực tế, các ngân hàng đã cho vay bất động sản đều rất muốn tiếp tục cho vay, muốn thị trường bất động sản khơi thông để dòng vốn luân chuyển và thu hồi được nợ. Tuy vậy, các ngân hàng vẫn phải dè chừng mọi rủi ro.
Đã có ý kiến cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cũng cần nhìn lại mình xem đã làm gì để tháo gỡ khó khăn, có tìm ra điểm hòa vốn và chấp nhận giảm giá bán để cung-cầu gặp nhau hay không. Doanh nghiệp có chấp nhận giảm lợi nhuận hay không? Bởi vì phải nhìn nhận rõ, bên cạnh những khó khăn do cơ chế, chính sách đang được Nhà nước tích cực tháo gỡ, cũng có trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc sử dụng vốn.
Nhìn vào thị trường có thể thấy rõ doanh nghiệp bất động sản đầu tư dàn trải, không lượng sức mình, cơ cấu sản phẩm không phù hợp với thị trường. Điều này dẫn tới sự “lệch pha” của thị trường, cơ cấu sản phẩm phát triển mất cân đối. Người dân cần nhà ở có giá vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội, nhưng cả hai loại sản phẩm này đang rất thiếu.
Chính vì vậy, cần nhìn nhận tổng thể để có cuộc cải cách với thị trường bất động sản, tái cấu trúc, cải tổ thị trường từ cấp vĩ mô (cấp chính sách) cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường vực dậy.
Năm 2023, các cơ quan quản lý sẽ ưu tiên tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, tiếp đó là nút thắt vốn, rồi đến rủi ro hệ thống giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính và cuối cùng là tái cấu trúc hệ thống doanh nghiệp, chuẩn bị cho giai đoạn mới.
Như vậy, có thể thấy, việc pháp lý dự án chậm được gỡ vướng, sử dụng vốn huy động chưa đúng mục đích sẽ vẫn là những vấn đề được tập trung xử lý trong năm 2023 và các doanh nghiệp địa ốc cần rà soát lại các kế hoạch sản xuất-kinh doanh, trong đó cần cơ cấu và kiểm soát rủi ro dòng tiền gắn với câu chuyện lãi suất và tỷ giá, đồng thời chủ động tiếp cận các kế hoạch phục hồi kinh tế của Chính phủ, nhất là các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà công nhân, chung cư cũ… để có dự án, có việc làm, từ đó có dòng tiền.
Đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hóa nguồn vốn, đẩy mạnh tái cơ cấu dịch vụ, sản phẩm… để thu về nguồn tiền duy trì hoạt động, cũng như chuẩn bị xử lý trái phiếu đáo hạn giai đoạn 2023-2024.
Gia Miêu
