Địa tô chênh lệch đang làm lợi cho ai?

Bởi việc sửa Luật Đất đai 2013 đang bàn đến một vấn đề quan trọng và nhạy cảm là thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội, chúng ta hãy cùng phân tích khái niệm “địa tô chênh lệch”.

Bài viết “Ai ‘ăn’ chênh lệch địa tô?” đã đặt ra nhiều vấn đề thú vị, đáng để thảo luận, làm rõ nhân dịp sửa đổi Luật Đất đai.

Từ một khái niệm của Marx

Trước hết, xin khẳng định, khái niệm “địa tô chênh lệch” (“Differentialrente” trong tiếng Đức) được Karl Marx sử dụng khi phân tích về giá trị và giá cả đất đai trong trường hợp khai thác, sử dụng và cho thuê.

Theo đó, ví dụ đơn giản: Có hai thửa đất có cùng diện tích với đầu tư sức lao động và tiền vốn tương đương, nhưng lại tạo ra hai giá trị và có giá cả khác nhau bởi các lợi thế “tự nhiên” khác như vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng… không liên quan đến giá trị đầu tư. Khoản chênh lệch này (tức mọi giá trị gia tăng hay “địa tô chênh lệch”) sẽ thuộc về chủ sở hữu và người thuê đất phải trích trả cho chủ đất.

Vậy ai là chủ sở hữu đất đai ở Việt Nam? Là toàn dân nhưng người đại diện và nắm quyền trực tiếp là Nhà nước. Tuy nhiên, điểm đặc biệt, Nhà nước lại đồng thời đóng hai vai, vừa là chủ đất lại vừa là chủ thể chính trị với chủ quyền ban hành pháp luật, quy hoạch và thu thuế của mọi người dân, bao gồm các sắc thuế liên quan đến sử dụng đất đai.

Việc sửa Luật Đất đai 2013 đang bàn đến một vấn đề quan trọng và nhạy cảm, đó là thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là xây dựng các khu đô thị mới, chúng ta hãy đặt khái niệm “địa tô chênh lệch” vào tình huống này để cùng phân tích.

Khi giao đất hay cho cho một tổ chức kinh tế tư nhân thuê đất để phát triển một dự án đô thị thì điều gì sẽ diễn ra về mặt pháp lý và thực tế? Trước hết, trong quan hệ pháp lý này, Nhà nước đóng vai trò chủ sở hữu đất còn tổ chức kinh tế là bên tiếp nhận có vị trí như người thuê đất theo khái niệm của Marx.

Cũng cần làm rõ và nhấn mạnh rằng người thuê đất ở đây thường không phải là chủ đầu tư đích thực mà chỉ là nhà phát triển dự án (thuật ngữ tiếng Anh là “Developer”) vốn không được định danh hay gọi nhầm lẫn trong pháp luật về đầu tư ở nước ta.

Bởi họ chỉ bỏ ra một số vốn ít ỏi ban đầu cộng với công sức xây dựng nên các cơ sở pháp lý và hạ tầng của dự án rồi bán nó kiếm lời. Việc quản lý xây dựng và vận hành dự án sau khi hoàn thành có thể do các đơn vị độc lập khác đảm nhiệm. Như vậy, nhà đầu tư bỏ tiền thật sự chính là các ngân hàng và người mua nhà, tức người tiêu dùng sản phẩm.

Ai hưởng lợi từ chênh lệch địa tô

Để hiểu về địa tô chênh lệch, chúng ta có thể hình dung đơn giản các bước hình thành như sau:

Bước 1: Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng hiện hữu và bồi thường theo giá được xác định theo mục đích sử dụng đã ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Nói chung là giá thấp (tạm gọi “Giá nhà nước cấp 1”).

Bước 2: Nhà nước giao hay cho thuê đất đối với Nhà phát triển dự án với mức giá được xác định theo mục đích sử dụng đất của Dự án trên cơ sở Giấy chứng nhận đầu tư và/hoặc Quyết định giao đất hay Hợp đồng thuê đất. Giá này do Nhà nước ấn định và về nguyên tắc sẽ cao hơn nhiều lần nếu chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thương mại-dịch vụ (tạm gọi là “Giá nhà nước cấp 2”). Do đó, Nhà nước sẽ sử dụng một phần khoản thu được theo giá này để trả tiền đền bù cho người dân.

Bước 3: Nhà phát triển dự án sẽ tiếp tục hoàn thiện các thủ tục pháp lý, bỏ chút vốn ban đầu để triển khai Dự án trên thực địa như xây dựng cơ sở hạ tầng, phân khu chức năng, làm nền móng, hoàn thành một số công trình phụ trợ có liên quan… Trên cơ sở đó, Nhà phát triển dự án sẽ chuyển nhượng các dự án thành phần cho “Nhà đầu tư thứ cấp” và/hoặc bán sản phẩm là bất động sản (nhà, căn hộ) cho người tiêu dùng với mức giá cao được xác định hoàn toàn theo thị trường tại thời điểm bán ra (tạm gọi là “Giá thị trường”).

Như vậy, đối với Nhà phát triển dự án, Giá thị trường phải cao hơn Giá nhà nước cấp 1 và 2 cộng lại và vượt lên chi phí Dự án hay giá thành sản phẩm để bảo đảm có lãi. Trên thực tế, giá này chắc chắn cao hơn nhiều lần sau do các điều kiện khách quan về khu đất đã thay đổi cùng với việc “tạo sóng” của các nhà quảng cáo, môi giới bất động sản. Nó cũng vượt trội cả lợi nhuận định mức hay lợi nhuận trung bình của các doanh nghiệp trên thị trường. Đó chính là địa tô chênh lệch, là giá trị do chính người mua sản phẩm cuối cùng của dự án phải trả.

Hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân

Vậy, câu hỏi đặt ra là địa tô này thuộc về ai? Nhà nước với tư cách chủ đất hay Nhà phát triển dự án? Đó là câu hỏi mà Luật Đất đai sửa đổi lần này cần trả lời một cách sòng phẳng và minh bạch.

Nghị quyết trung ương Đảng đã giao nhiệm vụ cho các cơ quan nhà nước cần làm rõ: Tại sao người ta giàu lên từ đất và nghèo đi từ đất? Làm sao để hài hoà các lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Theo quan điểm của tôi, cần đạt được nhận thức thống nhất rằng, trong các dự án phát triển đô thị mới, không phải Nhà phát triển dự án là ông chủ lớn duy nhất quyết định mà đó phải là ba bên: Nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng người dân sử dụng đất bị thu hồi. Trong đó, Nhà nước góp chủ quyền đất và thương quyền phát triển dự án theo quy hoạch, người dân bàn giao mặt bằng đất, doanh nghiệp là người có công xây dựng, tổ chức và triển khai dự án.

Với tiền đề như vậy, mô hình pháp lý triển khai đúng đắn và phù hợp nhất chính là cơ chế đối tác công tư (PPP) theo đúng nghĩa của nó, được tạo ra trên cơ sở các thoả thuận và hợp đồng giữa các bên liên quan, bao gồm doanh nghiệp, cơ quan nhà nước và cộng đồng dân cư. Lý thuyết mới về PPP trong bối cảnh phát triển bao trùm ở các nước đã khẳng định nguyên lý ba bên này. Và với chính sách đô thị hoá, có lẽ duy nhất cơ chế này mới có thể giải quyết bài toán “hài hoà lợi ích” như Nghị quyết của Đảng mong đợi.

Luật sư Nguyễn Tiến Lập (Thành viên VPLS NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam)