Chống thất thu thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản: Hoàn thiện thể chế pháp luật đất đai

Theo quy định của pháp luật, Nhà nước ban hành khung giá đất, do đó tình trạng “2 giá đất”, kê khai giá trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế để trốn thuế diễn ra phổ biến. Thực hiện chỉ đạo của Tổng cục Thuế, UBND thành phố, ngành Thuế triển khai một số biện pháp chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, đạt những kết quả nhất định.

Khó kiểm soát “2 giá đất”

Mới đây, qua nhân viên tư vấn nhà đất, chị Trần Thị H., ở phường Hồ Nam (quận Lê Chân) nhận chuyển nhượng lô đất tại khu tái định cư Bắc sông Cấm, khu C, thuộc xã Tân Dương (huyện Thủy Nguyên), với giá hơn 50 triệu đồng/m². Nhưng, theo tư vấn, khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng, chị H. và bên bán thống nhất ghi giá đất chuyển nhượng chỉ gần 20 triệu, nhỉnh hơn chút so với giá trong bảng khung giá đất UBND thành phố ban hành trong tháng 4/2022. Việc ghi giá thấp hơn thực tế làm giảm đáng kể mức đóng thuế thu nhập cá nhân mà các bên phải thực hiện nghĩa vụ nộp.

Có thể nói, 2 giá đất là tình trạng trốn thuế đang diễn ra phổ biến từ nhiều năm nay. Theo quy định, đối với hoạt động kinh doanh mua bán, chuyển nhượng bất động sản, cá nhân phải nộp thuế thu nhập bằng 2% giá trị chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định. Song, trên thực tế, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố thường thấp hơn nhiều lần so với giá chuyển nhượng trên thực tế. Và tình trạng mua bán nhà đất “hai giá” vẫn diễn ra khá phổ biến, dù đây là hành vi trốn thuế sẽ bị xử lý vi phạm theo quy định pháp luật.

Bên cạnh vướng mắc do quy định pháp luật về khung giá đất, thì công tác phối hợp của ngành Thuế và các cơ quan, ban, ngành liên quan còn gặp không ít khó khăn. Một số ngân hàng thương mại lấy lý do bảo mật thông tin khách hàng, không phối hợp cơ quan thuế trong việc cung cấp thông tin giao dịch của người nộp thuế. Với Văn phòng công chứng thực hiện chứng thực hợp đồng chuyển nhượng bất động sản cũng khó có căn cứ xác thực giá chuyển nhượng giữa các bên, mà chỉ tư vấn, giải thích quy định pháp luật với người dân, cũng như những hệ quả xấu có thể xảy ra nếu kê khai giá thấp hơn giá trị chuyển nhượng thực tế. Theo Chi cục trưởng Chi cục Thuế khu vực Hồng Bàng-An Dương Nguyễn Trung Thành, chuyển nhượng nhà, đất là giao dịch dân sự, trên cơ sở thỏa thuận giữa 2 bên. Trong khi đó, quy định pháp luật về đất đai do còn vướng mắc, bất cập, nên cơ quan chức năng khó khăn, thiếu cơ sở pháp lý để việc xác định đúng giá chuyển nhượng thực tế. Chính vì vậy, ngoài biện pháp chống thất thu, Tổng cục Thuế, Cục Thuế thành phố cũng chỉ đạo không để xảy ra tiêu cực, lạm quyền trong việc tính thuế.

Tăng cường tuyên truyền, kiểm tra

Tháng 2/2022, UBND thành phố có văn bản chỉ đạo, yêu cầu Cục Thuế thành phố cùng các sở, ngành, địa phương đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, tập trung vào các hành vi ghi giá trị cho thuê, mua bán, chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế thanh toán. Đồng thời, ngành Thuế tăng cường kiểm tra hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, phát hiện các hành vi gian lận, khai sai giá trị thực tế tài sản trốn thuế để tiến hành xử lý theo quy định; với trường hợp trốn thuế lớn cần chuyển hồ sơ đến cơ quan công an điều tra, xử lý về hình sự. UBND thành phố yêu cầu các sở, ngành, địa phương theo dõi, nắm sát hoạt động thị trường bất động sản về chuyển nhượng, cho thuê, thông tin giá giao dịch phát sinh, cập nhật kịp thời thông tin báo cáo UBND thành phố điều chỉnh quy định về giá nhà, đất, công trình xây dựng phù hợp với biến động thực tế, chống thất thu ngân sách…

Theo Phó cục trưởng Cục Thuế thành phố Vũ Huy Khuê, thực hiện chỉ đạo của Tổng cục Thuế, UBND thành phố, Cục Thuế thành phố chủ động phối hợp các ngành chức năng, thực hiện kiểm tra các tổ chức hành nghề công chứng. Bước đầu giải pháp này đạt một số kết quả khả quan, tác động đến hoạt động giao dịch chuyển nhượng bất động sản, phần nào tác động đến ý thức kê khai nộp thuế của các cá nhân, tổ chức trong hoạt động kinh doanh chuyển nhượng bất động sản. Nhiều giao dịch kê khai nộp thuế với giá chuyển nhượng cao hơn giá thị trường quy định tại Quyết định số 54/2019/QĐ-UBND của UBND thành phố, tăng thu đáng kể vào Ngân sách Nhà nước. 6 tháng đầu năm 2022, Cục Thuế thành phố thực hiện kiểm tra, xử lý 12.967 lượt hồ sơ chuyển nhượng bất động sản, yêu cầu kê khai điều chỉnh lại hồ sơ với số thuế tăng thu gần 51 tỷ đồng, trong đó tăng do điều chỉnh giá đất hơn 34 tỷ đồng, tăng do ấn định thuế khoảng 16,7 tỷ đồng.

Tuy nhiên, bên cạnh kết quả tích cực thì chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản vẫn phát sinh bất cập, mà nguyên nhân chủ yếu từ việc khó xác định giá trị thực của bất động sản. Do đó, việc hoàn thiện thể chế, sửa đổi, bổ sung quy định Luật Đất đai, theo hướng xóa bỏ khung giá đất sẽ là giải pháp căn cơ, được cả người dân và doanh nghiệp mong đợi, từ đó khắc phục triệt để tình trạng trốn thuế, đồng thời giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh./.

Hoàng Minh