Từ ngày 5-1-2020 tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản chậm nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (GCNQSDĐ) cho người mua nhà, từ 50 ngày đến 1 năm sẽ bị xử phạt, mức phạt cao nhất đến 1 tỷ đồng.
Đây là quy định mới của Nghị định 91/2019/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành. Quy định này liệu có tạo “áp lực” để chủ đầu tư khẩn trương hoàn thiện thủ tục, cấp GCN QSDĐ cho người mua nhà, trong khi số lượng dự án nhà ở mà người mua nhà chưa nhận được giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố còn rất nhiều.
Chờ hàng chục năm chưa được cấp “sổ đỏ”
Năm 2003, Công ty cổ phần đầu tư thương mại Cửu Long được UBND thành phố giao làm chủ dự án phát triển khu biệt thự tại Đầm Trung, phường Đằng Giang (quận Ngô Quyền). Chủ dự án thu tiền sử dụng đất và tiền cấp quyền sử dụng đất của hàng trăm hộ dân. Nhưng đến thời điểm này, dự án chưa hoàn thiện các thủ tục để cấp được GCN QSDĐ cho các hộ mua nhà. Nguyên nhân, chủ đầu tư dự án tự ý điều chỉnh quy hoạch và chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.
Đây là một trong rất nhiều dự án nhà ở có vướng mắc mà người mua nhà sau nhiều năm vẫn chưa nhận được “sổ đỏ”. Thống kê của Sở Tài nguyên- Môi trường, từ năm 2003 đến nay, trên địa bàn Hải Phòng có hơn 110 dự án phát triển nhà. Nhưng hiện còn hơn nửa số dự án, người mua nhà chưa được cấp GCNQSDĐ. Lỗi vi phạm phổ biến nhất là tình trạng chủ đầu tư chưa trích lại quỹ đất 10% theo Nghị quyết (NQ) 47 của HĐND thành phố về chương trình phát triển nhà ở thành phố Hải Phòng đến năm 2005; định hướng phát triển đến năm 2010-2020. Theo NQ, chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở phải giao lại không thấp hơn 10% diện tích đất xây dựng để thành phố quản lý, sử dụng, để tạo nguồn xây dựng các khu nhà tái định cư, nhà ở xã hội. Thế nhưng, hàng chục dự án được giao đất từ 5-10 năm, nhưng chưa trích 10% diện tích đất. Đáng kể như các dự án: Công ty CP VIPCO tại phường Anh Dũng (quận Dương Kinh); dự án của Công ty CP Tân Quang Minh tại xã Thủy Sơn (huyện Thủy Nguyên); dự án của Công ty xây dựng và dịch vụ Ngô Quyền tại phường Đông Khê (quận Ngô Quyền) …Bên cạnh đó, có một số dự án vi phạm quy hoạch, chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nên chưa đủ điều kiện để cấp GCN QSDĐ như: dự án Tinh Thành quốc tế (quận Kiến An), dự án số 97 Bạch Đằng…
Với các dự án vi phạm từ nhiều năm trước, dù áp dụng biện pháp xử lý hành chính đối với chủ đầu tư, song việc cấp “sổ đỏ” cho người mua nhà chưa được giải quyết. Đơn cử như vụ việc của khu nhà ở Đầm Trung, mặc dù, UBND thành phố có văn bản chỉ đạo, tháo gỡ cụ thể, đồng thời tiến hành đo vẽ lại hiện trạng sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch mới bảo đảm điều kiện cấp GCN QSDĐ cho chủ đầu tư, để làm cơ sở cấp “sổ đỏ” cho người dân. Tuy nhiên, hiện việc cấp “sổ đỏ” cho hộ dân chưa thực hiện do doanh nghiệp chưa thống nhất số tiền sử dụng đất phải nộp lại ngân sách.
Kiểm tra và xử lý dứt điểm
Theo Giám đốc Sở Tài nguyên-Môi trường Trần Văn Phương, nếu hộ dân mua nhà, đất trong dự án mà doanh nghiệp (DN) chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp GCQSDĐ, trước hết người dân liên hệ với DN tìm biện pháp giải quyết. Đồng thời, người mua nhà có đơn kiến nghị tới Sở Tài nguyên-Môi trường, UBND quận, huyện có dự án để được xem xét, giải quyết, bảo đảm quyền lợi. Hiện nay, để tháo gỡ vướng mắc, Sở Tài nguyên-Môi trường có giải pháp hỗ trơ người mua nhà. Với những dự án xây dựng sai phép, tự ý điều chỉnh quy hoạch, nhưng vẫn bảo đảm đúng quy hoạch chung của thành phố, thì người mua nhà đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất vẫn được xem xét cấp GCNQSDĐ. Đối với những dự án chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng, thành phố cho phép giải phóng mặt bằng sạch đến đâu và thực hiện xong nghĩa vụ tài chính thì sẽ cấp GCNQSDĐ (thay vì phải hoàn tất cả mặt bằng dự án như trước đây)… Đây là giải pháp để giải quyết những sai phạm trước đây. Còn hiện nay, để không lặp lại những sai phạm cũ, bảo đảm quyền lợi người mua nhà, việc thực hiện nghiêm quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP sẽ siết chặt hơn trách nhiệm của nhà đầu tư khi thực hiện các dự án phát triển nhà ở.
Bên cạnh đó, Sở Tài nguyên- Môi trường cải cách thủ tục, tạo thuận lợi cho chủ đầu tư khi làm thủ tục chuyển nhượng cho các hộ gia đình, cá nhân. Chẳng hạn, như thực hiện đồng thời việc cấp GCN QSDĐ cho chủ đầu tư và thực hiện luôn trích đo thửa đất cho từng hộ và chỉnh lý trên trang 4 rồi gửi về UBND các quận, huyện; theo đó, tạo điều kiện chủ đầu tư và chính quyền địa phương cấp GCN QSDĐ nhanh cho các hộ mua nhà. Đơn cử như dự án Khu đô thị Vinhomes Imperia, trong quý 3-2019, quận Hồng Bàng hoàn thành việc cấp “sổ đỏ” cho gần 500 hộ mua nhà của dự án.
Cùng với đó, để hạn chế rủi ro khi mua nhà, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp GCN QSDĐ của dự án, xem dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước hay chưa?
Nguyên Mai – Ảnh: Duy Thính
