Theo bà Dương Thùy Dung, đại diện CBRE, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Việt Nam tăng trưởng để hưởng lợi từ việc dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc.
Dây chuyền sản xuất tai nghe điện thoại của Samsung. (Ảnh: Hoàng Quyên/TTXVN)Theo ghi nhận của Tập đoàn CBRE – đơn vị hàng đầu thế giới về tư vấn, quản lý bất động sản – đang có sự gia tăng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang các nước Đông Nam Á, bao gồm Việt Nam.
Xu hướng này không quá mới khi chi phí sản xuất tại Trung Quốc tiếp tục tăng, khiến cho việc di dời dường như trở thành một sự lựa chọn khả thi về mặt tài chính đối với nhiều nhà sản xuất.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, Việt Nam còn có một số lợi thế khác như cơ sở hạ tầng được hoàn thiện, các hiệp định thương mại đã được ký kết, nguồn cung bất động sản công nghiệp dồi dào… để trở thành điểm lựa chọn hàng đầu của các tập đoàn hàng đầu thế giới.
Dẫn chứng cho nhận định của mình, CBRE đã dẫn lại kết quả khảo sát được thực hiện bởi UBS Evidence Lab vào tháng 11/2018, dựa trên phản hồi từ hơn 200 công ty sản xuất có lượng xuất khẩu đáng kể hoặc cung cấp cho các nhà xuất khẩu từ Trung Quốc.
Theo khảo sát, các động cơ chính thúc đẩy sự dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc bao gồm chi phí và tiêu chuẩn về môi trường thấp hơn; ít rủi ro chiến tranh, rào cản thương mại; chi phí lao động thấp hơn; giá đất rẻ hơn; dễ dàng tiếp cận vào chuỗi cung ứng; cơ sở hạ tầng tốt hơn; nhiều chính sách hỗ trợ ngành công nghiệp…
Trong tương quan đến quy mô kinh tế của các nước ASEAN, Việt Nam có thể sẽ được hưởng lợi từ sự dịch chuyển sản xuất này do các chỉ số kinh tế quan trọng của Việt Nam như tăng trưởng GDP, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, lạm phát vẫn duy trì ở mức tích cực trong khi chính phủ tiếp tục đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng và giúp cho những nhà sản xuất tiếp cận được tốt hơn đến với các thị trường xuất khẩu chính bằng việc tham gia nhiều hiệp định thương mại song phương và đa phương.
Các yếu tố này ngày càng quan trọng hơn trong khi tính cạnh tranh của Việt Nam về chi phí đầu tư đất và lao động tiếp tục được duy trì.
Bên cạnh đó, Việt Nam đầu tư cho việc cải thiện cơ sở hạ tầng để giúp thu hút vốn đầu tư nước ngoài.
Thực tế, theo thống kê của Ngân hàng Phát triển châu Á và Bloomberg, đầu tư vào cơ sở hạ tầng của khu vực công và tư của Việt Nam đạt trung bình 5,7% GDP trong những năm gần đây, cao nhất Đông Nam Á.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, Trưởng phòng định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam, xu hướng này cho thấy sự thành công trong việc cải thiện các dự án hạ tầng trọng điểm như những tuyến đường cao tốc mới, mở rộng các cảng biển và sân bay. Những điều này đã thu hút các chủ đầu tư khu công nghiệp xây dựng mới hoặc mở rộng các khu công nghiệp gần các cơ sở hạ tầng và đổi lại, các chủ đầu tư khu công nghiệp có thể giới thiệu các dự án cơ sở hạ tầng mới này để thu hút các khách thuê.
Các chuyên gia của CBRE đánh giá các khu công nghiệp hiện đạt được tỷ lệ cho thuê tốt; trong đó, sự kết nối cơ sở hạ tầng đóng một vai trò lớn đối với quyết định chọn vị trí của khách thuê.
Điển hình là khu vực miền Bắc đạt tỷ lệ lấp đầy từ 70-90%, khu vực miền Nam đạt tỷ lệ là 80-90%.
Cùng với đó, Việt Nam cũng tích cực tham gia vào các hiệp định thương mại song phương và đa phương cũng tác động đến lựa chọn của các nhà sản xuất khi lưa chọn điểm đến của mình.
Theo các chuyên gia CBRE, lợi ích chính từ các hiệp định thương mại này là giúp xóa bỏ các rào cản thương mại giữa các nước thành viên, giúp thu hút các doanh nghiệp thiết lập quy trình sản xuất tại Việt Nam để hưởng ưu đãi thuế khi xuất khẩu tới thị trường các nước thành viên.
Khảo sát thực tế tại Việt Nam và các nguồn tin khác nhau, CBRE cho hay số lượng nhà máy tại Việt Nam được liệt kê vào trong danh sách nhà cung cấp của Apple tăng từ 16 (năm 2015) lên 22 nhà máy trong năm 2018. Tất cả trong số đó đều là công ty có vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.
Gần đây, một nhà cung cấp của Apple (GoerTek) đã quyết định chuyển sản xuất AirPods (tai nghe không dây) sang Việt Nam.
Tương tự, Tập đoàn Samsung Electronics (Hàn Quốc) công bố dừng hoạt động nhà máy sản xuất điện thoại di động tại Trung Quốc vào cuối năm 2018.
Tại Việt Nam tỷ lệ sản xuất nội địa nhảy vọt từ 34% tổng giá trị sản phẩm trong năm 2014 lên 57% trong năm 2017. Hiện tại, 29 công ty Việt Nam đóng vai trò là nhà cung cấp số 1 của Samsung và mục tiêu trong năm 2019 là 42 công ty và đến năm 2020 là 50 công ty.
Cùng với đó, Tập đoàn điện tử LG (Hàn Quốc) đã công bố dừng sản xuất điện thoại di động ở Hàn Quốc và chuyển sản xuất sang nhà máy tại Hải Phòng. Quyết định này sẽ tăng công suất sản xuất tại nhà máy Việt Nam lên 83%, đạt 11 triệu thành phẩm từ nửa cuối năm 2019.
Dự báo cho các quý còn lại năm 2019 và cả năm 2020, bà Dương Thùy Dung cho rằng nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Việt Nam tăng trưởng để hưởng lợi từ việc dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc.
Để phục vụ cho nhu cầu ngày càng tăng, các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp nước ngoài có thể tìm đến những đối tác trong nước với kinh nghiệm và quỹ đất lớn để giúp quá trình thâm nhập thị trường của họ được diễn ra nhanh.
Ví dụ điển hình là liên doanh giữa Becamex và Warburg Pincus (BW Industrial), cung cấp nhà xưởng và kho xây sẵn và xây theo yêu cầu tại các vị trí chiến lược ở Việt Nam với kế hoạch cung ứng hơn 2 triệu m2 diện tích thuê ở 8 vị trí khác nhau tại 5 tỉnh, thành phố; trong đó, tập trung tại Bắc Ninh ở phía Bắc và Bình Dương ở phía Nam.
Ngoài ra, với khách thuê ngày càng am hiểu thị trường, chủ đầu tư cũng đa dạng sản phẩm cho thuê gồm đất cho thuê; nhà xưởng và kho xây sẵn cho thuê; bán xưởng, bán và cho thuê lại để mang lại nhiều giá trị hơn cho khách hàng.
Tại một số vị trí chiến lược nhất định, CBRE cũng nhận thấy nhà xưởng xây sẵn cũng đang thay đổi, với nguồn cung dịch chuyển từ nhà xưởng một tầng truyền thống thông thường sang nhà xưởng cao tầng, khoảng từ 2 đến 6 tầng.
Dù hiện tại nguồn cung nhà xưởng cao tầng còn hạn chế, đây có thể sẽ là một xu hướng mới khi Việt Nam mong muốn thu hút các ngành công nghệ cao và công nghiệp nhẹ vốn đòi hỏi nhà xưởng chất lượng cao./.
