Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất để thể chế hóa chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW và bổ sung các cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
LTS: Tuần Việt Nam xin giới thiệu mạch bài góp ý về những vấn đề đất đai nhân sự kiện Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội đưa ra lấy ý kiến rộng rãi toàn dân.
Xem lại bài 1: Ai ‘ăn’ chênh lệch địa tô?
Những điểm mới “đột phá” này sẽ tạo lập diện mạo thị trường đất đai, bất động sản như thế nào trong thời gian tới?
Đảm bảo công bằng
Việc bỏ khung giá đất được xây dựng 5 năm một lần lâu nay đã từng được các nhà làm luật đưa ra thảo luận trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên, sáng kiến này đã không được tiếp nhận.
Khung giá đất được quy định trong khoảng thời gian 5 năm và căn cứ vào khung giá này các chính quyền địa phương ban hành bảng giá đất không được cao hơn 30%. Trong khi thị trường bất động sản luôn vận động, thay đổi liên tục mà mức giá bị giới hạn trong khung giá, thì giá bồi thường trở nên lạc hậu, thấp xa so với giá giao dịch trên thị trường, nhất là tại các thành phố.
Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà từng mô tả sinh động về hệ lụy này: Tôi ví dụ giá đất cao nhất tại đô thị đặc biệt trong khung giá hiện nay là 129,6 triệu đồng, được phép biến động trong biên độ 30% mới là hơn 164 triệu đồng, như vậy quá thấp so với thực tế ở khu vực Hàng Ngang, Hàng Đào của Hà Nội hay khu vực trung tâm quận 1 ở thành phố Hồ Chí Minh.
Phải đến lần sửa đổi Luật đất đai lần này, khung giá đất mới được bỏ đi sau khi Trung ương kết luận về những hệ lụy của nó: Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất ở một số địa phương thực hiện còn chậm, chưa đúng… các quy định của pháp luật làm ảnh hưởng đến quyền lợi, đời sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi, gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Những băn khoăn còn đó
Dự thảo Luật Đất đai lần này bỏ quy định khung giá đất, quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm.
Định hướng chung như vậy rõ ràng đã phản ánh được tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW và là điều rất đáng mừng, giúp đảm bảo “công lý, công bằng” cho nhiều người có đất đai bị chuyển đổi với giá rẻ mạt, nguyên nhân gây ra 70% đơn khiếu kiện.
Tuy nhiên, có một số điểm băn khoăn thi thực hiện điều này, nếu không có thêm các quy định khả thi khác kèm theo. Thiếu khung giá đất thì căn cứ vào đâu để định giá đất? Hơn nữa, các mảnh đất là muôn hình vạn trạng, có giá trị khác nhau dù trong cùng khu vực thì làm sao xác định được “giá thị trường” của từng lô?
Những băn khoăn này người viết bài từng tham khảo các chuyên gia, các doanh nghiệp nhưng dường như không có tiếng nói chung rõ ràng.
Ủy ban Kinh tế của Quốc hội trong báo cáo thẩm tra cũng bày tỏ băn khoăn này: Về giá đất, đề nghị Chính phủ làm rõ nguyên tắc định giá đất “phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”. Đề nghị này rõ ràng có hàm ý, nếu thiếu các cơ chế minh bạch, có trách nhiệm giải trình, việc định giá đất sẽ rất khó khăn, hoặc sẽ rất cao, hoặc sẽ rất thấp theo chủ quan của cơ quan định giá.
Nhiều chuyên gia gần đây cho rằng, bỏ khung giá đất như thế nào là vấn đề và cảnh báo, cần lường trước thực tế với mức giá theo thị trường, giá đất đền bù chắc chắn phải cao lên. Điều này đồng nghĩa chi phí, giá thành xây dựng của các dự án, công trình sẽ tăng lên rất cao, làm chủ đầu tư phải tăng giá, và cuối cùng, người mua nhà sẽ gánh mọi chi phí đó. Bỏ khung giá đất có thể làm chi phí đất ở những dự án tăng lên dẫn đến mức giá bán cho khách hàng cũng tăng theo.
Hệ lụy là, làm sao giải quyết nơi ăn chốn ở của người dân bởi rất nhiều người sẽ không thể mua nổi nhà để ở nữa.
Khoản 2 Điều 164 dự thảo Luật quy định “Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn”. Tuy nhiên, Ủy ban Kinh tế nhận thấy quy định này chưa làm rõ nội hàm của việc xây dựng bảng giá đất theo vị trí để phân biệt với giá đất cụ thể; chưa cụ thể cách xác định “vùng giá trị”, “thửa đất chuẩn”.
Hiện nay, Chính phủ đang xây dựng chương trình 1,4 triệu căn nhà ở xã hội, nhà cho công nhân đến năm 2030. Chương trình này cần ít nhất 1,13 triệu tỷ đồng. Thế nhưng, từ nay đến năm 2030, cả nước cần khoảng 2,4 triệu căn nhà ở xã hội, nhà công nhân. Điều đó cho thấy, nhu cầu nhà ở xã hội lớn hơn gấp đôi so với chương trình.
Vậy với những người không có tiêu chuẩn trong chương trình, họ sẽ tiếp cận đến nhà ở như thế nào đây để “an cư”?!
Kì tới: Sửa luật để “siết” phân lô, bán nền
Lan Anh
