Ai ‘ăn’ chênh lệch địa tô?

Vấn đề nhạy cảm nhất với các dự án khu đô thị là nhiều người cho rằng Nhà nước thu hồi đất của dân với giá rẻ mạt, sau đó giao cho doanh nghiệp đầu tư bán sản phẩm giá cao để kiếm lời. Đó có phải ý kiến đúng đắn, trọn vẹn?

LTS: Tuần Việt Nam xin giới thiệu mạch bài góp ý về những vấn đề đất đai nhân sự kiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội đưa ra lấy ý kiến rộng rãi toàn dân.

Như chúng ta đã biết, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã được trình ra Quốc hội để lấy ý kiến lần đầu với 228 lượt ý kiến phát biểu tại tổ và 45 lượt ý kiến tại hội trường (trên tổng số 107 đại biểu đăng ký).

Những vấn đề nóng bỏng nhất tập trung ở định giá đất và việc thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (quy định tại Điều 78 dự thảo luật).

Thu hồi đất, doanh nghiệp có muốn giá rẻ?

Đại đa số những ý kiến phản đối cho rằng, các dự án phát triển kinh tế-xã hội mang lại lợi ích chủ yếu cho chủ đầu tư; Nhà nước thu hồi đất của dân với giá rẻ để giao cho doanh nghiệp đầu tư sau đó bán giá đắt, do đó chênh lệch địa tô chảy vào túi doanh nghiệp.

Như vậy, nếu cho phép thu hồi đất với các dự án phát triển kinh tế-xã hội chẳng khác nào Nhà nước dùng quyết định hành chính tiếp tay cho doanh nghiệp hưởng lợi. “Tiếng ác” thuộc về doanh nghiệp. Vậy sự thật câu chuyện này như thế nào?

Là người có kinh nghiệm nghiên cứu và thực thi Luật Đất đai, tôi cho rằng, cần phải minh định thật rõ chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã được quy định từ Luật Đất đai qua các phiên bản năm 2003, năm 2013 và tiếp tục duy trì trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (dự kiến thông qua năm 2023).

Theo các quy định thành văn của pháp luật đất đai hiện hành (Luật Đất đai năm 2013, các Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và số 46/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) cũng như theo thực tiễn triển khai tại địa phương thì với loại hình dự án phát triển kinh tế-xã hội phải thu hồi đất sẽ tồn tại 2 nhóm quan hệ.

Nhóm quan hệ thứ nhất, giữa Nhà nước và những người sử dụng đất hiện hữu. Nhà nước thu hồi đất thông qua quyết định hành chính sẽ phải bồi thường cho người dân theo giá đất tương ứng mục đích sử dụng hiện hữu và thời hạn sử dụng đất còn lại (gọi là giá A).

Nhóm quan hệ thứ hai, giữa Nhà nước và doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án. Sau khi hoàn thành thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ cho người dân (thường được gọi là sau khi có “đất sạch”), Nhà nước sẽ trao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư thông qua quyết định giao đất/cho thuê đất. Khi đó, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà Nhà nước xác định theo mục đích sử dụng mới trong quy hoạch, chủ trương đầu tư dự án và thời hạn giao đất/cho thuê đất (gọi là giá B).

Thông thường giá trị B luôn lớn hơn A rất nhiều lần vì với dự án phát triển kinh tế-xã hội, mục đích sử dụng đất mới luôn có giá trị thương mại cao hơn (đa số là thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang phi nông nghiệp) và thời hạn sử dụng đất dài hơn.

Do ngân sách eo hẹp nên chủ đầu tư sẽ ứng trước tiền cho Nhà nước chi trả bồi thường, hỗ trợ cho người dân (ứng trước giá trị A) và không tính lãi. Sau khi được giao đất sạch và UBND cấp tỉnh phê duyệt giá đất, xác định được tiền sử dụng đất là B thì doanh nghiệp nộp tiếp phần chênh lệch (B-A).

Để dễ hình dung, xin nêu một ví dụ về một dự án khu đô thị có quy mô 10ha (100.000m²) với hiện trạng là đất nông nghiệp mà Nhà nước thu hồi đất của dân và bồi thường với giá 1 triệu đồng/m², giá trị A là 100.000m² * 1 triệu đồng/m² = 100 tỷ đồng, chủ đầu tư ứng trước 100 tỷ đồng để cơ quan nhà nước chi bồi thường.

Sau đó, Nhà nước giao đất/cho thuê đất cho chủ đầu tư theo quy hoạch chi tiết dự án, gồm: Giao 4ha (40.000m²) đất ở thấp tầng có giá 20 triệu đồng/m²; cho thuê trả tiền một lần 2ha (20.000m²) đất thương mại dịch vụ có giá 10 triệu đồng/m²; giao 4ha (40.000m²) đất cây xanh, công cộng, đường giao thông… không thu tiền sử dụng đất. Giá trị B = 40.000m² * 20 triệu đồng/m² + 20.000m² * 10 triệu đồng/m² = 1.000 tỷ đồng. Chủ đầu tư phải nộp tiếp chênh lệch B-A = 900 tỷ vào ngân sách, đây được coi là “lợi nhuận” của Nhà nước khi triển khai dự án.

Minh định chính sách

Như vậy, giá trị A là nghĩa vụ của Nhà nước với người dân, không phải nghĩa vụ của chủ đầu tư. Trong mọi trường hợp, doanh nghiệp chỉ nộp ngân sách giá trị tổng cộng là B nên việc giá trị A cao hay thấp hoàn toàn không ảnh hưởng đến doanh nghiệp.

Bởi vậy, quan điểm cho rằng doanh nghiệp muốn bồi thường cho người dân với giá rẻ mạt (giá trị A thấp) là không thật sự chính xác và toàn diện. Ngược lại, tâm lý chung của các chủ đầu tư mong muốn giá trị A thật cao. Vì nếu giá trị bồi thường A cao thì người dân đồng thuận cao, ít xảy ra khiếu kiện, việc thu hồi đất, giao đất sẽ nhanh và tránh các tranh chấp phát sinh.

Nhưng đáng tiếc, pháp luật đất đai hiện nay không cho phép người dân cũng như chủ đầu tư tham gia vào quá trình định giá đất để bồi thường (giá trị A) cũng như định giá đất để giao cho doanh nghiệp (giá trị B). Tất cả vẫn là “quy trình kín” do các cơ quan, công chức Nhà nước xác định, thẩm định, phê duyệt.

Bởi vậy, một câu chuyện rất phổ biến trong thực tế là với các dự án mà Nhà nước phê duyệt giá trị bồi thường A thấp (do áp theo bảng giá đất thấp hơn giá thị trường) thì để người dân đồng thuận, chủ đầu tư thường phải bồi thường thêm để người dân sớm giao mặt bằng.

Khoản “bồi dưỡng” này đương nhiên không được hạch toán chung vào giá trị A nên doanh nghiệp không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất. Như vậy, nếu giá trị A cao thì doanh nghiệp sẽ được thực hiện thủ tục đất đai nhanh và ít phải chi các “khoản không tên” như trên. Chủ thể muốn “hạ” giá trị A nhất chính là các cơ quan nhà nước (để chênh lệch (B-A) nộp ngân sách cao nhất có thể, giúp địa phương hoàn thành chỉ tiêu thu ngân sách).

Như vậy, cần phải minh định và rạch ròi và giữa hai loại hình dự án: Một là, dự án phát triển kinh tế-xã hội mà Nhà nước thu hồi đất và dự án mà doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hai là, dự án Nhà nước thu hồi đất, doanh nghiệp hoàn toàn đứng bên ngoài quy trình thu hồi đất (thậm chí nhiều trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất thì chưa lựa chọn được chủ đầu tư dự án) nên không thể nói doanh nghiệp muốn đền bù cho dân với giá thấp.

Những nhận định thiếu cơ sở lý luận, pháp lý và cơ sở thực tiễn của một số học giả, chuyên gia, nhà nghiên cứu về vấn đề này đã gieo “tiếng ác” cho doanh nghiệp, tạo dư luận xã hội không tốt. Điều đó khiến người dân hiểu sai và khiếu kiện, chống đối doanh nghiệp, gây cản trở cho việc triển khai dự án.

Bởi vậy, song song với quá trình xây dựng pháp luật, cần quan tâm hơn đến khâu tuyên truyền, phổ biến pháp luật để người dân hiểu đúng đắn chính sách, pháp luật của Nhà nước. Cần tránh tâm lý ác cảm với doanh nghiệp, đây cũng là một nguyên nhân quan trọng dẫn đến khiếu kiện về đất đai.

Mặt khác, vấn đề xác định giá đất để bồi thường cho người dân mất đất cũng cần được xác định sòng phẳng theo giá trị thị trường, đồng thời Nhà nước cần quan tâm giải quyết tốt việc tái định cư, hỗ trợ việc làm, chuyển đổi nghề nghiệp… để đảm bảo sinh kế cho người mất đất.

Chỉ khi chúng ta làm tốt được các công việc này thì chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mới thực sự phát huy hiệu quả đúng tiêu chí “để phát triển” và đảm bảo hài hòa lợi ích theo các văn kiện của Đảng.

Ngược lại, nếu không làm tốt, chế định này sẽ tiếp tục gây tranh cãi, chia rẽ và đào sâu thêm bất bình đẳng xã hội.

Kì tới: An cư, lạc nghiệp nhìn từ khung giá đất

Nguyễn Văn Đỉnh